2019年10月06日

コンセプト物件の作り方と、東京8棟目の反省。

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関東→札幌の大家会の勉強会を開催しました。テーマはコンセプト物件の作り方。

講師にコンセプトエールの久保田社長をお招きしての濃い2時間でした。



コンセプト物件。「〇〇専用シェアハウス」みたいな感じで、シェアハウスだと

たまに聞くのですが、普通の賃貸物件でそこまでのものってあまりないように感じます。

賃貸においては、その地域に住みたい人が家を探すというスタイルが今までの常識であり

その地域の中でより多くの顧客の琴線に触れるような無難な物件づくりが求められる、

と考えられていると思います。コンセプトを明確にして自らセグメントを狭めるなど

自殺行為だと考える方もおられることでしょう。



しかし、人口減が問題になるこの世の中であるにも関わらず、雨後の筍のように

家は建ちます。分譲住宅然り、マンション然り、アパート然り。家を建てることで

生計を立てている業者さんがいるのだから、そりゃあ当然自社にとってのビジネスを

優先すれば建てざるを得ないでしょう。



人口は減る。家は増える。そんな状態で一体どうやって経営をしていくのか。

今までと同じで本当にいいのか、ということを自分自身に問いかければ、このままで

いいはずはない、という回答に行きつくのではないかと思います。少なくとも私は

そういう結論になりました。



そんな思いもあったので、東京8棟目はコンセプト型物件にチャレンジ。ペットの

多頭飼いを推奨する、コミュニティのある物件。そんなテーマでやってみました。



結果としては、何とか満室にはできたものの、満室化するまでに1年3ヶ月かかるという

成功したとは正直言い難い状況。それでも家賃は近隣相場より13%程度上がった状態で

決まりましたので、時間はかかったけど、それなりの効果は得られただろうと思います。



今回、勉強会の講師をお願いした久保田代表は、私がこの物件を立ち上げようと

バタバタしている時にも、頻繁に声をかけてくれて助言をしてくださいました。

募集図面の作り方、コンセプトのPR方法など、親身になって助言をいただきまして、

何とかうまくまとまったと考えております。



今後、もっとスムーズに満室にできるようにするにはどうしたらいいかを考えるにあたり

久保田代表の頭の中をのぞかせていただきたいと思い、今回のセミナーのオファーを

させていただきました。快諾いただき、まことにありがとうございました。



コンセプト物件は「その地域での集客」に期待してはいけない、その地域以外から

「この物件に住みたい」という人を連れてくるための販促活動が重要であり、

マーケティングを上手に行わなくてはならないです。そしてそのことを理解して、

協力してくれる管理会社さんの存在も必要不可欠。



私はここが最初の頃はうまくいっていませんでした。管理会社さんは普通の物件と同様の

マイソクを作り「ペット多頭飼いOK」と書くだけ、という形。私もその時気づけば

良かったのですが、確かにこれだけだと物件の特殊性を伝えることができません。

マイソクを自分で作り直したら、立て続けに2部屋決まりましたので、これは確実に

効果はあっただろうと思います。



あとはエンドユーザに直接訴えかけるSNSの活用が全くできていませんでした。



一応FBページを申し訳程度に作ってみたり、ホームページとブログをやってみたり

したものの、さすがに不動産ブログと食べ物ブログ、サラリーマンのお仕事など

全てを器用にこなすのは厳しく、放置状態になってしまいました。



あとはそういった活動だけでなく、自分からペットのコミュニティをフォローして

その中で普通に発言しつつ、営利目的とみなされない程度にうまく宣伝を挟むなどの

活動ができていれば、もっと早かっただろうと思います。



そして、そういった宣伝からウェイティングリストを作り、誰かがすぐに次の人が

入ってくれる体制を整える。そこまでできて、この物件は初めて「成功」と言えるのだと

私は考えています。



この辺、今回のセミナーで少し話題にもなり、私自身も改めてそういう活動が必要と

思うようになりました。大事なことです。



「せっかく苦労してここまでノウハウを積み上げたんだから、第二弾・第三弾を

 仕掛けないのは勿体ないですよ」



と、久保田代表から声をかけていただき、全くその通りと思いました。



東京11棟目、東京12棟目はペット対応をあまり考えずにリフォームしていますし

今はもう民泊利用の方に貸すということで固まっています。でも、この民泊需要は

いずれひと段落することでしょう。その時の次なる一手として、これらの物件を

ウェイティングリストに入っている方に貸す、ということができれば強いと思います。

そこを目指して、引き続き活動をしなくてはならないと感じた次第です。



ためになる講義をしていただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 関東→札幌の大家会 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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