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顧問税理士の先生と東京法人の決算についてやり取りをしております。
その中で、売却時の土地建物割合の評価について議論がありました。
東京法人、４期目の決算は９月末までに提出です。今回は割と余裕をもって仕上げる
ことができましたが、顧問税理士さんは「きっと出てくるのが遅いだろう」と予想を
したのでしょう。東京法人の決算の最終的なところは今動かれているようです。
まあ自業自得なところがありますからねえ。これに関しては。今までの行いが悪すぎた。
今回あｈそんなにギリギリにならないように出していますが、どうせギリギリにしか
情報が出てこないという前提でスケジュールを組まれてしまったようです＾＾；
出せる情報は一通り９月初旬に出しておりましたが、今週に入って急にやり取りが
活発化してきました。預金残高だの生命保険の貸付金だの、この入金は何ですかだの
色々とやり取りを重ねております。
そんな中で、税理士さんと見解が割れて少し議論になった内容があります。
それは、売却時の土地建物比率のお話。
前期は、東京４棟目の売却をしております。契約書には土地建物比率を明記してません。
この場合、妥当な額を自分たちで決める必要があります。建物比率が高くなると、
消費税の兼ね合いが出てきてしまうので、私としては常識的に説明がつく範囲で、
一番建物が安くなる根拠を示したいと考えております。
売却前に顧問税理士の先生と話をしましたが、固定資産税評価額の割合で案分すれば
いいでしょうという感じでした。その割合で計算すると、今年は課税売上は１０００万を
超えない見込だったので、消費税の課税業者にならなくて済みそうだと判断したのです。
しかし、ここに来て顧問税理士の先生が「やっぱりそれじゃダメ」と言い出しました。
固定資産税評価額で案分すると、リノベーションの費用が全く考慮されていないことに
なってしまう、というのです。
顧問税理士の先生が出してきた建物金額は、路線価に１．２５を掛けて実勢価格を出し
そこから掛け目を入れた土地値を売却価格から差し引いたもの。その金額は１０００万を
超えるものでした。これじゃ消費税の課税業者になっちゃうよー！？できれば課税業者に
なりたくないのですがー・・・。
こちらで路線価等を使って土地値を計算すると、もうちょっと安い金額になります。
顧問税理士の先生は掛け目を入れたと言っていましたが、掛け目をいれないで計算して
算出したら、なんとか課税業者にならなくて済みそうなんですけど・・・。
その旨返信したところ、先生からは「無接道なのでＭＡＸの評価減、６掛で計算してる」
という説明が。しかし先生もやり取りをする中で、別に相続税の計算をするわけでも
ないのに６掛は慎重になりすぎているかもしれない、と思ってくださったようです。
掛け目を減らしてくださることになり、無事に消費税課税にならない程度の建物の売上に
していただくことができました。
顧問税理士の先生とのコミュニケーションって大事だなと思います。
丸投げでも勿論悪くはないですが、こういうところで細かく自分の要望が通せないと
思いもよらない決算になってしまいます。
不動産の規模を拡大したいから、あまり節税はしない、というスタンスであったとしても
一般的な税理士さんは税金を減らす方向に動くと思いますので、ちゃんとその方針を
伝えない限りは、思うような決算にはならないでしょう。
税理士さんはプロだから任せておけば大丈夫、ということにはなりません。
プロが良い仕事をするために、きちんと事業主がどうしたいかをお伝えする必要が
あります。細かいことは税理士さんに任せればいいのですが、税理士さんはあくまで
税務のプロであり、経営のプロではありませんので、経営に関する部分は自分で手綱を
握ってコントロールしなくてはならないです。
難しく考える必要はなく「今年の納税額はこのくらいの着地点にしたい」「徹底して
節税したい」「ある程度納税して融資に備えたい」などを伝えるだけでいいと思います。
あとはポイントごとに「課税業者になりたくない」とかを伝えれば、よしなにやって
いただけるはずです。
税理士さんとの関係、うまく作っていきたいものですね。
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