2019年09月09日

東京12棟目の間取りに思い悩む。

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関東地方に台風が上陸。物件に被害が出ていなければいいのですが。

昨日は台風に備えて引きこもる準備をしつつ、東京12棟目の間取りを検討してました。



昨年、一昨年といっぱい買った私。買うペースが速すぎて物件を賃貸できる状態に

仕上げるのが遅くなっていた部分がありました。しかし徐々にそういった物件も減り、

今ようやく在庫は東京12棟目を残すのみとなりました。



その東京12棟目は既に賃貸の契約が決まっております。東京11棟目と同じく

民泊をしたい人に貸すパターンで、家賃を2万ほど上げて貸すことになります。

賃貸開始は12月からなので、それまでにリノベを終わらせなくてはなりません。

さすがに今の状態で民泊の人に貸したら怒られます・・・。



今回もガッチリと間取りから何から変更する予定で、従来の面影も残らないような

新築同様のプランにすることになります。



数日前、今回も工事をお願いする施工業者さんから改修後はこんな感じになるよという

間取り図が送られてきました。それを見て一人図面舞踏会。



東京12棟目のある地域には、他にも物件を保有しています。その経験からすると、

家賃が思いのほか取れる間取りは1LDK。これは間違いないです。1LDKは築浅の

高いやつしかないので、リノベの割安なものが出てくると結構引合があります。



今回は一部屋20平米後半なので、できれば1LDKと表記したいものの、やや微妙な

広さです。そして施工業者さんから出てきた一発目の図面は、1K?1DK?の

間取りでした。まじまじと見ていると、なんでこの間取りになったか、なんとなく

理由がわかりました。抜けない柱を壁で隠そうとするからこうなってるんですね。



間取り(1DK)

これが最初に出てきた図面。



柱が抜けないのを前提に、それでもいいからと無理やり1LDKにして貰いました。

そのプランだと、今度はLDKを名乗るための広さを確保しなくてはならないので、

収納を一切つけられなくなってしまいます。柱も思い切りむき出し。



間取り(1LDK)

これが1LDKのパターン。



この図面を眺めている時にちょうどお昼の時間帯になりましたので、ランチを食べに

近所の飲食店へ行きました。行き先の飲食店さんは、東京1棟目の管理会社さんの

旦那さんが経営されています。以前、出張先でたまたま一緒になり、飲んだことも

あります。そしてこの方もアパートのオーナーさんなのです。



お店に行くと・・・あ、すごくいいタイミングで管理会社さんに勤務している奥様が

お店の手伝いに来ていらっしゃる。現役の管理会社社員、しかも東京12棟目のある

値域にお店があります。案内もしているので、お客様の生の声を聞いている人です。

これは間取りについて意見を聞いてみるチャンスではないでしょうか。



ランチタイムも終わりに差し掛かり、ちょっと落ち着いている雰囲気だったので、

ここぞとばかりに声をかけて間取りトーク。割と保守的な地域なので、収納を求められる

ケースが多いということでした。ちょっとこのエリアで1LDKの間取りは攻めすぎかも

というご意見。かといって、1DKの間取りもちょっとキッチンが狭くて、テーブルとか

置くことはできないですよねえ、と。じゃあ1LDKに稼働棚という案はどうだろうと

話しましたが、それでも1LDKの間取りは寝室が狭すぎるかなあという感じで、

あまりしっくり来ていない模様。そもそも柱も邪魔だしねえ。



キッチンを左手の抜けない柱のところに持っていくことも考えましたが、たぶん

配管の取り回しの良さとかを意識して右手に置いてあるんだろうなと思ったので

そこは今のままにしておこうか、と思いました。柱があると料理する人もちょっと

邪魔かなと思った、というのもあります。

(でもFB見てたら主婦属性を持つお友達が「左でもいい」と言ってたので、

 動かしてもキッチン利用については問題なかったのかも・・・)



二人で図面を眺めている中で、ふと私は思いつきましたよ。もう1LDKは諦めて、

でも1DKも使いやすいかと言われると微妙だから、いっそ広いワンルームにしては

どうだろうか、と。東京3棟目をリノベした時、間取り上どうしても1LDKにならず

1Rの部屋が出来てしまったのですが、1LDKとそん色ない家賃を取れていました。

検索には引っかかりにくくなるけど、広い1Rにした方が内見の際には強いのでは?



ということを管理会社勤めの奥様に持ちかけてみたところ、それの方がいいですねと

いうことで意見が一致。ベッドを置く位置とか、柱を隠すように収納を配置とか、

あれこれと意見を出し合い、最終的にこんな感じでいいんじゃないかとまとまったのが

こちらの間取りです。



間取り(採用)

字が汚いのはご愛敬・・・



なんとなく、これでいいかなーという感じがしてきたので、この案で施工業者さんに

対応を依頼させていただきました。



FBにこれ投稿したら、透明の引き戸と壁面収納で1LDKを名乗ってもいいのではと

いう意見がちらほらありました。私も正直そこは悩みましたが、最終的には城東地域と

いうところを考慮し、保守的な間取りで納めることにしました。検索的には1LDKの

強みは捨てがたいんですけどねえ。狭い寝室の1LDKって富山の洗練された

投資家さんの中では当たり前だから、東京でも受け入れられるとは思いますが、

今回はちょっと日和りました。



正直、最初は民泊で貸すので、間取りはどんな作りでも構わないと思うんです。

でも民泊でずっと借りて貰える保証なんてどこにもないんだから、間取りはきちんと

作っておかないといけないと思います。いつもは施工業者さんおすすめの間取りで

オーケーオーケーとあまり考えずに流してましたが、今回は久しぶりに熟慮しました。

と言っても30分くらいですけど・・・。



これで間取りが決まったので、後は見積を待つばかり。

見積が出たら、金融機関さんに持ち込んでリノベ資金をご融資いただきます。

あとは粛々と出来上がりを待つのです。これで在庫がなくなると思うとウキウキです。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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