2019年07月22日

節税?納税?東京法人の着地点を考える。

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7月末決算の東京法人の6月末時点の試算表が完成しました。

売却益が出ているため、結構な利益になっています。



昨年度の個人の確定申告は大きく赤字を出してしまいました。融資を受けて購入を

進めようとしている今の私にとっては、大きな失敗だったと思います。個人的には

黒字で着地させたかったのですが、赤字額が大きすぎて厳しかったです。



期中に試算表をまとめていなかったことが、このような事態を引き起こしてしまった

原因であると私自身は判断しました。築古物件を買い続けていれば、そりゃあ赤字にも

なると思うよという意見もいただきましたが、私はそこまで読めていませんでした。



もう少し早く状況を呑み込めていれば、対策を打つこともできたのだと思います。

ですので、今年からは心を入れ替え、決算状況の把握を前倒しで行う方針にしました。

理想は四半期決算のような形なのですが、なかなか仕事も多忙でそれが叶わず、

でもできるだけ早い段階で状況を把握できるように動こうとしています。



今回、その成果を無事に出すことが出来ました。7月末決算の東京法人に関して、

決算前に試算表を作ることができたのです。当たり前だろと言わてしまうかも

しれませんが、私としては画期的なことです。ギリギリにならないと本気を出せない

だらしがないところがある私ですので・・・。



東京法人は今期東京4棟目の売却を行いましたので、その分の利益が大きく乗っており

大幅な黒字決算となりそうです。最高税率に達するほどの利益になりました。



ここで不動産賃貸業を営む人は2つの道があります。

1.このまま利益を出して内部留保を蓄積し、銀行さん好みの決算書に仕上げる

2.ぶつけられる経費をぶつけて利益を圧縮し、税金を減らす



私はまだ規模を増やして買い進めたい人です。仙台法人と東京法人を合算すれば

そこそこの規模になりますが、片方だけだと実に中途半端です。安心して食っていけると

思うためには、もう少し買う必要があると思います。



購入を有利に進めるためには、2のルートを選ぶのはあまり得策ではありません。

利益がいっぱい出ている決算書の方が銀行さんは好きですから。



ただ、最高税率になるとちょっと税金高すぎるよねという感じも受けておりました。

1000万の利益だとしたら、最高税率だと約34%、その手前だと約23%。

10%も変わります。



私はこれに対して以下のような考え方をしていました。

仮に利益が799万だとしたら、799万×23%≒184万

仮に利益が800万だとしたら、800万×34%≒272万



ですので、ある程度の税金を払っていい感じの決算書に見せる必要があるけど

800万をこえると効率が悪いから、なんとか利益を800万以下に落とせないか、

という考え方をしていました。

(これが間違いだということを後で知ります)



顧問税理士の先生と会話して、とりあえず倒産防止共済に入って、年払いをすれば

240万は経費として計上できますねという話になりました。じゃあその方向で、

という感じで、申込書を週末書いていました。その過程で申込書を何となくSNSに

アップしたところ、税金減らさない方が融資には有利じゃない?という意見が出たり

決算書にどう出すと良いかというテクニックの議論になったり、更に多くの掛金を

払えるんじゃないかという意見があったり、結構盛り上がりました。

皆さん税金には敏感です。私もかなり勉強になりました。ありがとうございました。



で、それとは別に個人的に教えていただいたのが、税金の計算の仕方を勘違いしている

という話でした。最高税率が適用されるのは、800万をこえた部分のみだという

話なのです。マジですか!



整理すると以下のようなイメージです。

計算自体はかなり丸めておりますので、ざっくりです。



誤)

仮に利益が799万だとしたら、799万×23%≒184万

仮に利益が800万だとしたら、800万×34%≒272万



正)

仮に利益が799万だとしたら・・・

400万×21%+399万×23%≒176万

仮に利益が800万だとしたら・・・

400万×21%+400万×23%≒176万

仮に利益が900万だとしたら・・・

400万×21%+399万×23%≒176万+100万×34%≒210万



それであれば、800万というラインにこだわる必要はなさそうです。

そこで劇的に税金が変わるわけではなく、緩やかに変わっていくようですので。



倒産防止共済は申込手続きを進めているので、これだけはそのまま進めることにして

それ以外の節税行為は行わないことにしたいと思います。

売却益があるので、税金が払えないということでもありませんから。



あとはまあ、必要になるのが目に見えている物品の購入や工事の先払いなど、

意味のある使い方に関しては7月中にある程度やっつけてしまう、といったところは

考えてもいいのかなと思った次第です。見栄えのいい決算書を作ると言ったそばから

矛盾してるのは自分でもわかってますが、それだって100万も200万もいくような

ものではないので、大勢に影響はないでしょう。どうしても消すことができない、

根っこにある貧乏性な自分を納得させるための行動だと思います^^;



東京法人の良い感じの決算書を武器に、今後の賃貸経営を飛躍させられるように

しっかりやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(1) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
倒産防止共済の保険料ですが、
保険料として経費計上するよりも、
保険積立金として資産計上して、
法人税別表で留保・減算していただいた方が
いい決算書になりますよ。
(すでに話がでていると思いますが念のため)
Posted by サカモト at 2019年07月23日 16:55
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