2019年06月29日

札幌10棟目の修繕見積の金額が確定!

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難産していた札幌10棟目の修繕の見積、ようやくいい感じのところに落ち着きました。

管理会社さんの多大なる努力に深く感謝。



昨年秋に購入した札幌10棟目。本来ならさっさとリフォームして賃貸募集を開始したい

ところなのですが、リフォーム代を抑えるのに苦労して、ここまで時間がかかって

しまった次第です。ここまでの賃料という機会損失が発生してしまうことになったので

何とかコストを安くと願いすぎるのも問題だったのかなあ、と少し思ったりしました。



ネックになったのはお風呂。在来型のバランス釜ということで、撤去してユニットバスに

交換する工事が思いのほか高くなってしまいました。ここを何とかしてプロパンガスの

交換などでうまくやろうとしていたのですが、どうしてもうまくいかず。戸建だと

アパートと違ってそう簡単に引き受けてもらえないです。どうしても戸建だと1戸しか

ないので、設備投資に見合った売上が上がらないようです。



かなり色々と当たってみましたが、かなり強い縁故があるところですらもNG。

あれも「ずっと保有します」と言い切ればOKになったのかもしれませんが、友人の

紹介なのに嘘をつくわけにもいきません。手前の戸建も空き家で、これを買えたら

道路付けが良くなって、戸建用地としての売却ルートが見えてくるのに、それを知りつつ

いけしゃーしゃーと「ずっと持ちます」とは言えませんでした。



ちなみに「ずっと持つ」となると、時間はかかるけど将来的に回収できるという判断が

働き、切替OKになったと思います。もし築古を購入してプロパンガス業者さんに

設備の貸与を依頼するなら、とにかく長期で持つし売却もしないというつもりのある

物件を持っていった方が、相手にとっては稟議書を書きやすくなると思います。



結局、設備貸与の道は諦め、その分の予算を50万として、改めて全部まとめて

工事費このくらいというラインを作り、そこ目指して動いてみることにしました。

管理会社さんも「そこのライン目指して頑張ります」と言ってくださったので、

お任せしてお見積を取る動きをしていただきました。



しかしまあ、やっぱりちょっときつめの金額を提示していたものですから、なかなか

見積が終わりましたという声が聞こえてきません。途中経過の打ち合わせを5月に

した際には、残り30万くらい削ればなんとかなるというところまで来ていました。

ゴールは近いねということで安心していたのですが、そこからなかなか情報が出ず。



今月早々に札幌に行った際に、別の管理会社の担当さん(以降Aさんとします)や

清掃業者さんとの懇親会をしていたら、そこになぜか札幌10棟目の管理担当さん

(以降Bさんとします)が合流してきました。AさんとBさんは友人で、5月の

打ち合わせ兼懇親会の時も、Bさんが声をかけてAさんを連れてきていました。

そんな関係もあり、Aさんも見積のことは知っていた次第です。私と飲んでいたところ、

その見積のことを思い出してLINEしていたらBさん本人が登場した次第。



登場したので見積の状況を確認したら、まだ見積はできていないとのこと。

Aさん、それはダメでしょとお説教スタート。Bさんに6月末までに見積を必ず

出すことを約束させていました。なにこのカオス(笑)



そして月末ギリギリになりましたが、今週になってとうとう目標金額に到達した見積が

お目見えしました!税込金額で目標に到達しています。頑張っていただき、感謝です。

居酒屋とか夜のお店とか、いろいろおごった甲斐がありました。ほんと。昭和風味な

飲みニケーションも役に立っている模様。



想定家賃で賃貸付けが決まれば、利回りは18%となります。

戸建なので絶対額でそこまで大きな収益にはなりませんが、無担保の物件があるのは

気持ち的に安心できます。まるまるキャッシュが増えるのでありがたいです。



あとはこれで工事を進めていただくだけです。第二繁忙期である9月の募集には

うまく間に合わせたいところですが、果たしてどうなるか!?

早いところ収益化させて、義母を安心させたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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