現在１８位です。昨日は一人祝勝会してました。食べすぎた。
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東京４棟目の売却、ブログではオープンにしてなかったのですが、水面下で話を
進めておりました。そして昨日をもって売却が完了したことをご報告いたします。
前々から売りに出していることを予告していた東京４棟目。
一度は買付が入ったものの、何やら細かい話をされてしまい、ややこしくなったので
白紙に戻したことがありました。
その後は最初に売ってくれた仲介業者さんと、物件を管理してくださっている
管理会社さんの２社に一般媒介で改めて仲介をお願いしました。本当は購入の時の
仲介業者さんは外しちゃうつもりだったのですが、泣き落としアタックをくらい
根負けして再度一般媒介契約を締結することにした次第です。
最初はそんなに真剣に売る気がなかったものの、財務状態の改善が急務ということに
気が付いたり、買付が一度は入ったことで本腰を入れてみようかなと言う気になったり、
そんなこんなでちょっとずつ価格を下げて様子を見ていました。
再建築不可物件なので、だいたい利回り１０％くらいで売れれば良いかなと考えて
動いていましたが、やっぱり順次価格を下げて１０％くらいになったところから
問い合わせが増えました。満額の買付もあったようですが、融資利用が前提となり
ノンバンクさんの評価が伸びずに購入に至らず。今回の物件、そのノンバンクさんで
私自身が融資を付けていることから、あまり評価が伸びず、６割くらいしか融資が
出なかったようなのです。そうなると現金のお客様しか購入できませんので、１０％でも
ちょっと売るのは厳しいよねという話になります。
それでも、指値を入れての買付はちょこちょこと入りました。最終的に、利回り１１％を
少し上回るくらいの価格で、現金での購入希望者が２組現れました。見つけてきたのは
両方とも管理会社さんです。ありがたいことです。
１番手は契約前におじけづいたのか、キャンセルとなってしまいました。
そして今回は２番手の方に売却をさせていただいた次第です。
新築同様にフルリノベ済みで１１％オーバーですので、相手の方としてもそこまで悪い
買物ではなかっただろうと思います。私もフルリノベ済みで１１％だったら購入検討を
普通にすると思います。
それでも、こちらは仕込んだ利回りがもっと高かったので、差額で手元に結構な額の
キャッシュを残すことが出来ました。今後、札幌７棟目の修繕とか、札幌８棟目の
民泊対応の消防系工事とか、東京１１棟目のリノベとか、東京１２棟目（仮）の購入とか
フィリピンのコンドミニアムの家具設置とか、クレジットカードで払った法人税の
引落とか、お金がかかるいろいろなイベントがあります。それを考えると、今回の利益も
ある程度は使わざるを得ないので、もう１棟くらい売却しないと本当の意味で財務が
盤石になるとは言い難いかな、と思っています。返済比率が高いやつも繰り上げ返済を
してしまいたいですし。１つあるんですよねえ。返済比率が異常に高いやつが。
今回の売却、私が出張族でほとんど東京にいないことで管理会社さんには多大なる
お手間をかけさせてしまいました。土日も札幌行ったり富山行ったりで東京にちっとも
いないので、書類をお渡しするのも一苦労。売買契約も決済も完全にむじんくんです。
一度も買主さんにお会いすることなく決済を終えることになりました。
決済の着金確認も、私が動くことができるか怪しいため、嫁ちゃんに代わりに記帳に
行って貰ったりしました。なかなか大変でした、ほんとに。でも色々動いていただいた
元付としての管理会社さんの苦労も相当なものだったと思います。それでもきちんと
業務を遂行いただき、大変感謝しております。こういう仕事をしていただくと、すっきり
仲介手数料を支払えるというもの。ありがとうございました。
この決済、管理会社さん曰く本当に困難だったとのこと。そりゃあ引渡前に漏水事故とか
起こっちゃいますしねえ・・・。ある意味持ってます。今度その話をお会いした時に
伺う予定なので、書ける範囲でその時にブログに書かせていただこうと思います。
無事に売却できてめでたい、ということで！
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