2019年05月27日

修繕の方針は何年かかけてじっくり対応する方向で。

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札幌7棟目の震災被害からの復旧に向けて、現地で職人さんと打ち合わせをしました。

まーもうこれは工事やるっきゃないねー。



せっかく札幌に行ったのだから、日曜は何らか仕事してから東京に戻りたい。

そんな折、札幌7棟目の震災被害からの復旧工事をお願いしている業者さんとの間を

取り持ってくれている投資家仲間の友人から「札幌に行くなら現地で状況を見ながら

修繕内容の説明をしたい」というお申し出をいただきましたので、日曜日のお仕事は

それにすることに決定。



管理会社さんも必要であろうと言うことで、現場に当日来ていただく手筈を整えました。

管理会社さん2名(物件担当の方と管理の親分)、友人、施工を行う職人さん、私で

総勢5名が現場に集まり、打ち合わせスタート。



・・・と思ったのですが、その前に気になることが。明らかに契約していないはずの

駐車場に、軽自動車が停まっているじゃないですか。え、ナニコレ?聞いてないよ?



管理会社さんの物件担当の方、心当たりがあるみたいで「ちょっと行ってきます」と

物件に入っていきました。そして程なくしてから出てきて「現行犯逮捕しました」と。

どうやら前々から不法駐車をしている入居者さんが居たようです。現行犯で捕まえて、

駐車場を契約させることに成功したとのこと。若干ですが収入アップです。ラッキー。



気を取り直して、まずは職人さんによる現地の状況確認です。

以前のブログで書いたような内容を、現場で被害を受けている箇所を見ながら

確認していきます。

補修前(モルタル剥離・錆)

補修前(モルタル剥離)

こんな感じで、結構モルタルが剥離しています。鉄部が露出してしまったところは

錆が発生しています。



次に、試しに修繕を行ってみた箇所の評価に移ります。

調査の時に、あまり目立たない面で試しにクラックを補修してみたそうです。

補修後

ちょっと色むらは出てしまいますが、クラック自体は綺麗に埋まっています。



今回、全面的にこのような形で修繕してしまう案と、クラックが酷い箇所に絞って

この施工を行う案の2案でお見積を出してくださっていますが、職人さんの説明を

聞くと、1階と2階に関してはどちらの案でも全面塗布するということでした。

色むらが気になるのって、目で見てわかるところだと思いますから、1階と2階のように

見えやすいところは全面塗布される前提というのは助かります。



3階より上は、部分的な補修にするか、同様に全面塗布するかの二択になっています。



職人さんのおすすめは、部分的な補修に絞る案。築年数的に、部分的にコーキングが

固まってきているところもあり、かといって全面的に交換するほどでもないから、

部分的に補修しつつ毎年様子を見て、今年は窓回りコーキング、来年は目地コーキング、

という感じで打ち換えていくと、建物の状態が良い形でキープできるのではないか、と。



ロープでぶら下がれる職人さんなので、足場をかけなくてもいいから、こういう提案が

できるのだと思います。足場を毎年かけてたら、それだけでかなりの金額になりますが

その費用がかからないから、毎年様子を見るという案を出せるのでしょう。



一気にやるのに比べて、コストも圧縮できそうです。全面塗布の場合は、結果として

クラックが入らないかもしれない面も含めて施工しますが、クラックが入った箇所だけ

工事するなら、全体の施工量も減らすことができるはずです。



説明に対する違和感は特になかったので、この内容でお願いすることにしました。

管理会社さんと直接連携を取っていただき、施工中の入居者様への通知などについて

遅滞なく連携が取れるような体制になったのではないか、と思います。



それから、おまけ的な内容ですが、コストダウンの案としてうちの空き物件を借りて

いただくことになりそうです。



今回来てくださっている職人さんは、関東地方から出張で来ていただいています。

現地にはロープでぶら下がれる職人さんがいないから、出張費をかけて関東から

連れてきても、足場よりは安いでしょう、という感じでお願いしております。



そうなると当然ながら泊まれる場所が必要です。マンスリーマンションに3ヶ月

滞在すると、けっこういい金額がかかってしまいます。そこで、私の保有している物件の

空き部屋に滞在していただく案を出しました。



空き部屋は札幌5棟目で1室、札幌6棟目で1室、札幌9棟目で1室。札幌10棟目は

リフォーム終わったとしても単身間取りがないのでNGです。そしてその観点で言えば

札幌6棟目も2LDKなのでNG。消去法で札幌5棟目と札幌9棟目が残ります。

札幌5棟目は貸している間の機会損失が怖いので、たぶん入居付がきつい札幌9棟目を

貸すのがベターでしょう。車で来ているから駅からの距離も関係ないでしょうし。



その前提で交渉を進めていましたが、職人さんから「エアコンをつけてほしいです」と

要望をいただいてしまいました。うーん、私が保有している物件でエアコンがついて

いる部屋って、札幌7棟目の1階だけなんですけど・・・。



札幌は夏涼しいから賃貸物件は基本的にエアコンがありません。新築・築浅物件だったり

高級物件だったりすれば設置されていますが、築20年とかになるとほぼ間違いなく

エアコンはついていないし、入居者様もエアコンは求めません。その代わり、網戸だけは

絶対についてないといけないですけど。



エアコンがあれば家賃が上がったりバリューアップで客付に好影響があるに違いない、と

職人さんは推してくるのですが、1Rで15平米とかで、在来のお風呂に無理やり便器を

くっつけてバストイレ一緒の物件にエアコンつけても、エアコン以前の問題で決まらない

構図になるのは目に見えています。



しかし、職人さんはこれだけは譲れないと懇願してきます・・・。



マンスリーに泊まるよりは、エアコンとうちの空室の方が割安だとは思うのですけど、

ちょっと困ったなあ。いくつか案を考えてみたので、札幌9棟目の管理会社さんに

相談したいと思います。



工事は今年の7月くらいからの予定。震災の傷跡が消えることを期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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