現在１６位です。今日、仙台から東京に戻ります。明日はフィリピンへ。
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平成が終わり、令和が始まりました。だからといって何かが変わるわけでもなく、
これまで通り淡々と買付を入れて買って満室にして売る、を繰り返すだけですが。
昨日は５／７の引落に向けて口座の入出金作業をしたり、固定資産税や空室になっている
東京８棟目の各部屋の電気代を払ったり、義母から依頼された仙台法人の入出金の確認や
４月分の領収書の整理などを行っておりました。お休みだからこそ、普段溜めこみがちな
作業をタイムリーにやっつけるべし、と考えた次第です。
まあでも、それ以外はお買い物をしたり嫁ちゃんの実家でご飯を食べたりで、基本的には
のんびりと過ごさせていただいております。
今後の不動産活動、どうしようかな？というのもぼんやりと考えておりました。
好奇心が勝り、いろいろなものに手を出しがちな私ですが、基本的にはそういったものを
減らして、かつ不動産も財務体質の改善に力を注ごうと思っています。本当はどんどん
購入したいですが、購入してもリノベーションが間に合わないし、埋まっていない部屋を
埋める活動や、返済比率を下げる活動を優先させないと、これ以上融資が出ないのでは
ないかという点が気がかりであるためです。
融資環境は変化しており、特に地方物件に対する融資が厳しさを増しております。
今、民間の金融機関さんを使って、東京在住の人が札幌の物件を買おうとしても、
なかなか融資は出ないでしょう。仙台法人の方が可能性はありますが、今取引している
金融機関さんはいずれも遠隔地への融資にやや消極的な姿勢になっており、一朝一夕に
融資が得られるとも思いづらいです。
そうなると、地元の不動産を買いましょうという流れになりますが、これがまた難しい。
仙台法人に関しては、仙台自体の市況が高止まりしている感があり、収益面で購入しても
いいなと思える物件がそもそもあまり出てきません。そしてそんな状況が続いてしまって
いることもあり、売買系の不動産業者さんとのコネクションが極めて脆弱な状態です。
物件情報がなかなか入ってこないのです。
東京法人および個人事業主に関しては、札幌４棟目の売却がブレークスルーとなり、
２０１７年〜２０１８年は順調に購入を進めることができました。成長曲線を身をもって
体験したなあと思います。ただ、この「購入できる」期間に大量に購入しすぎまして、
購入する→自己資金がなくなる→短期借入で補う→購入する・・・のループを繰り返した
結果、短期の借入が増えすぎて、自分で見ても返済比率が安全圏とは到底言えない状態に
なってしまいました。さすがに金融機関さんも返済比率を減らさないと渋い感じなので、
買うためにも返済比率を減らす必要がある、という状況になっています。
上記状況から考えると、今無理に新規物件を購入してもね・・・というモードです。
東京に関しては引き続き物件情報を見ていますが、これは手を出してもよさそうと
思うものはあれど、実際に問い合わせをすることは控えています。
昨日もうまく料理すれば利回り１０％以上確保できそうな２３区のそこそこいい立地の
物件も見つけましたし、その前には家の近くの新築とか、ＪＲの駅近くのビルなどで
気になった物件はあったのですが・・・。
東京法人および個人事業主の立場としては、今年は踊り場と捉え、物件の売却と
返済比率の改善に力を注ぐべきだなと判断しました。
物件自体は安く買って回していますし、短期で借りている借入については残債の減りも
早いです。売却をすることで利益は取れ、借入の返済をしても手元にお金が残る状態を
作り出すことは可能と思います。個人で購入したものは税金が重いので、法人で購入した
物件を中心に売却に出すことにしたいと考えます。
個人でも、東京１棟目、東京２棟目あたりは長期譲渡なので検討しても良いのですが、
東京１棟目は借地なので名義変更料などの地主さんに支払う費用が重いのではないかと
考えます。ここは地主さんに聞かないとわかりませんが・・・。東京２棟目は立地が
良いので、周りの様子を見ながら将来誰かが建て替える時に高く買い取って貰えないかと
企んでいます。だからまだ売りません。
東京３棟目以降は直近での購入なので、今売るタイミングではないと思っています。
でも、東京３棟目も２０１５年に購入なんですよねえ。もう１年半もすれば長期譲渡。
時が経つのは残酷なまでに早い。
東京４棟目は現在売却に出しています。これが一番現金を手元に残せるはずです。
なぜなら超短期でリノベ資金を借りていて、残債がだいぶ減っているからです。
これを元手に財務改善に乗り出そうと思います。
一番返済比率が高い借入を返済し、物件担保の借入を返済することで、返済比率が
少し落ちてくれます。それから、東京１１棟目もしくは東京１２棟目（仮）のいずれかを
売却した時に得られた現金で工事することで、新規の借入を起こさずに済みますから
結果として返済比率を下げることができるでしょう。あとは税金を払う分をキープしつつ
返せるものを返す形で・・・と思いましたが、たぶん仙台法人に少しお金を入れないと
いけないだろうから、あまり多くは返せないかもしれません＾＾；
そもそも売れないと皮算用もすべて意味がないものになってしまいますしねー。
そうなると、もっと売らないといけないよね・・・。富山１棟目が奇跡の満室になったら
スパッと売って利益確定させよう。うん。
今年は稼働率の向上と物件売却を伴う返済比率の低減を意識しようと思います。
え、去年だか一昨年だかも似たようなこと言ってて、何一つ実現できずに買いまくった
実績があるじゃないかって？うーん、確かにそうですね。どこかで融資が出るとなったら
今書いたことを全て忘れて買い進める可能性もなくはない・・・（汗）
買うのは楽しいので本当はいっぱい買いたいんですけど、先々を考えると、いつまでも
そうも言ってられないと思います。ぐちゃぐちゃになってる財務を立て直す活動も
並行して進めないと、本当に会社を辞めようと思った時に辞められないと思いますから。
さすがに定年まで今の会社に勤めるという選択肢はないので、いずれ卒業して自営業に
転身することになるでしょう。その時に安心して買い続けられるよう、今はちょっとだけ
我慢することにしたいと思います。
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