現在１５位です。サラリーマンの仕事、もやもやすること多し。
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取引している金融機関さんに「確定申告を出してください」と依頼されましたので、
お邪魔して赤字になった理由の説明をしてきました。
確定申告が赤字になってしまった件、まだ今のところはなぜそうなったのかきちんとした
分析はできておりません。ただ、減価償却が重かったことは間違いないと考えています。
また、個人から法人に支払っている管理費の分もありますので、その両方を合わせれば
キャッシュが出ていっていないけど赤字になったという説明はつくような気がします。
実際問題として、札幌８棟目はＲＣなので、普通に土地と建物の案分をすると、
土地の方が安いため建物割合だいぶ多くなります。札幌の場合は最近こそやや土地値が
上がってきているものの、土地値が安いところにＲＣが建ちますから、案分すれば
建物に対して有利になるわけです。実際、私が中古で取得した札幌８棟目については
平成初期築であるにも関わらず、建物比率は８０％弱取れております。
元本返済が年間いくらあるかと比較しなくてはならないのは重々承知していますが
そこは分析する時にきちんと見ることにしよう・・・
とか考えていた矢先に、東京８棟目と東京９棟目の融資をしてくださっている
金融機関さんから電話があり、支店長が異動になったので後任を紹介したい、
時間がある時に支店に来ていただくことはできないか、その際に確定申告書を
持参いただきたい、という依頼がありました。
分析できてないけど、とりあえず減価償却と管理費が原因ということにしておくか。
送って判断して貰ってもいいんだけど、意図が伝わらないようだとやや困ります。
やはり面前で話をした方が良いでしょう。支店長交代という話もあることですし、
時間を作ってお邪魔する方向で調整しました。
サラリーマンをしていると、どうしても時間は限られます。
金曜日の朝一番で金融機関さんとお会いし、３０分程度で出れば、会社には何とか
フレックスタイムギリギリに到着するので、私はいつもその時間を活用しています。
今回も朝一番でお邪魔してきました。
確定申告書を見せながら、減価償却が大きかったことと個人→法人に支払っている
管理費の分くらい赤字になっていること、昨年は中古物件を４棟購入しているので
その分数字が悪くなっていること、などを列挙して説明をしました。
また、今年は確定申告をするまで赤字状態ということを把握できていなかったので
その点を反省し、四半期決算みたいな形で定期的に試算表を作り、財務状態の把握に
務める予定であること、その一環として法人の試算表を作成した結果、利益がしっかり
出ていることがわかっていること、などを説明しました。
先方も話を聞きながら「なるほど」と割と納得してくれているようでした。
期中取得物件は満額の家賃はまだ入っていないという点も加味し、売上がある程度
増えることも考慮すれば、一過性のものと言うことで問題はないでしょう、と
金融機関の担当者さんには一応認識して貰えたようです。本部には一過性のものとして
報告する、ということでした。
まあこれですぐ物件購入に弾みがつくわけではないですし、購入の前に売却を行って
自己資本を拡充しなくてはならないと言うのは変わらないです。だからやっぱり
しばらくの間は物件購入は控え、売却に力を入れることにします。
（売却の状況についてはまた別の機会に）
売却の件も金融機関さんに話しました。東京法人所有の再建築不可物件を売却する予定で
あること、再建築不可などで評価が出ない物件や、居住エリアから遠い物件は売却の
方向で今は考えていること、売却で得られたお金で見栄えの悪い借入を返済し、
全体の返済比率を下げることを考えている、という話を共有し、その点についても
ご理解をいただくことができました。
東京１１棟目の修繕の資金に関しては、また別途ご相談に伺います、と話をして
「お待ちしております」という感じの反応でした。
総じて、悪くはない反応だったと思います。
購入に足る自己資金が準備できれば、また良い感じに融資していただけるのではないか、
という手ごたえはありました。
規模の小さな金融機関さんになると、定量評価もさることながら定性評価が占める割合が
大きな金融機関さんに比べて高くなると感じております。こちらで分析結果を話すことで
「ちゃんと分析している」という点から定性評価が上がるような感覚はあります。
他方、小さな金融機関さんは、大手と比べて定量評価の仕方が甘いようにも感じます。
大手さんなら、シミュレーション結果で赤字と言っても減価償却などが原因で、
キャッシュフローはプラスになっている、などがすぐ判断できるはずですが、
信金さんや信組さんはそれを担当者さんが判断するしかなく、その人の能力次第で
「赤字！？ダメですね！」で終わってしまうこともあります。
金融機関さんの特徴を把握し、うまくＰＲする方法を変える必要があるだろうと
私自身は思っています。
話があちこちに逸れながらになってしまいましたが、とりあえず赤字になってしまった
ことに対してのできる限りの対策はしたつもりです。あとは金融機関さんがどう判断を
するか、にかかっているのかなというところで。
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