現在１９位です。本日は東京１１棟目（仮）の決済ですが、気分が乗らず。
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強制的に一回休みになりそうです。確定申告が終わりましたが、赤字になってました！
ギャー、恥ずかしい！
銀行さん向けに考えると、赤字とかありえないんですけど、それでも赤字でした。
赤字になるような不動産賃貸業ってありえないだろと思ってましたが、ありえました。
自分で身をもってそれを証明してしまいました・・・orz
いやー、やっちまいました。なぜこうなってしまったのか、本当にちゃんと分析しないと
まずいなと思います。東京法人に払っている管理費や減価償却費など、実態として
残っているお金と、確定申告上の情報は異なりますし、実際問題として東京法人は
たぶんここまでの状態にならないのではないか、むしろ利益が普通に出るのではないか、
という気もしていますが・・・。それにしたってこのくらいの規模まで来てるのに
「普通にやって赤字」はあり得ない。恥ずかしいです、本当に。
（恥ずかしいのにブログに書いて全世界に公表するあたりがマゾ体質？）
最近どんぶり勘定になっていた私ですが、今回ので反省しました。運用の変更を強く
意識しなくてはならない、と思いました。なんか買えちゃうから際限なく買う、を
繰り返した結果がこれなんだろうなと思います。年間６棟（金額にしたら１．３億と
大した金額ではないですが）とか買ってるわけですから、その取得税や登記費用も
ばかにならないし、そこに数百万単位でリノベをぶちこんだり、東京８棟目では想定外に
地主さんから増改築承諾料だのなんだの取られるし、稼働率は低いままだしで、
もっと埋めることに注力すべきだったと思うのです。
個人法人全部含めて、２年で１２棟買ってるとか、ちょっとペース早すぎたのでしょう。
あとは買うために無理やりな小口借入なんかもしてるので、いろんなところにひずみが
出来てしまっているのだと思います。
私の「今年は買わない」宣言は基本誰にも信じて貰えないのですが（実は私自身も
あまり信じることができていない・・・）、今回の事故でたぶん「買いたくても
買えない」という強制力を持った内容に変わったと思います。ですので、物件情報を
自分から見に行って探しまくる行為はしばらく自重しようと思います。今の現場を
ちゃんと落ち着かせて、売却などして自己資金を蓄えてから、次のステージに進む。
そんな形を取りたいと思います。というか取らざるを得ないというか。自己資金も
すっからかんですので、何かあったら危ないことこの上ないです。
そして、期中にこまめに税務を計算して試算表を出すなどの行為をしていないことで
いざ決算となった時に想定外の結果が出て慌てる、ということ自体も恥ずかしいことと
認識しました。今年からは月次で税理士さんに情報を送付して、試算表を毎月つける、
という運用を心がけようと思います。何かそういうことをするために便利なツールとか
あればいいなと思うので、ご存知の方は是非教えていただければと思います。
友人からはマネーフォワード使うといいんじゃない？と助言いただきましたので、
まずそれを調べてみようと思います。
ああ、なんかもうすんごいショック。自分が情けない。
ここまで想像で「物件買ったからだ！」「稼働率低かったからだ！」と決めつけてますが
それも本当なのか、ちゃんと検証する時間を設けなくてはなりません。
正しい数字は確定申告の総勘定元帳に眠っているわけですから、それを紐解いて確認し
何が原因でここまで落ち込んだのかを調査しようと思います。
で、直近で仕掛中の東京１２棟目（仮）と東京１３棟目（仮）の融資審査に関して、
今回の情けない事態を報告しなくてはなりません・・・。融資ＮＧになりかねないと
思いますが、もうそうなったらそれはそれで仕方ありません。受け入れます。
東京１２棟目（仮）はメインバンクさん。恐る恐る赤字なんですと伝えると、うーんと
渋い感じの声に。でも実際、管理費でこのくらい法人に払ってるとか、東京８棟目の
地主さんから想定外に数百万の増改築承諾料を取られたりしてるので、その辺が原因で
成績が悪くなっている、みたいな理由付けはできるという話をして、購入ペースが
早いことによる単年度の一時的な現象という形で本部には説明します、ということで
話をしていただきました。まあでもこれで、ちょっと融資得られる可能性が低くなった、
という点は否めません。
東京１３棟目（仮）はノンバンクさん。伝えましたが「うち、そこは見てないので」と
ある意味力強いお言葉。こちらは何とかなりそうですが、そもそもちょっと想定外の
ことがあり、こちらも融資を得られる可能性が五分五分くらいになっています。
最悪、手付放棄で解約というルートもありうるかもしれません。余談は許さない。
やっぱり、無理して買い進めると無理が出てくるんだろうなあ。
どうしても目の前にお得と思うものが出てくると、手を出してしまう傾向にありますが
今年は自重しようと思います。
赤字などという恥ずかしい結果を出した人間です。破産予備軍だと噂されても仕方ない
レベルだと思います。だからあいつ危ないと思ったんだ、たぶん飛んじゃうよあれ、
と思う人も多いと思いことでしょう。そうならないためにも、原因の分析を行って、
今年度の改善につなげようと思います。
というわけで、本当に物件購入は控えようと思います・・・。
い、一応昨日「あ、この物件収益化するかも」と思うものが自宅近所に出たんだけど
ぐっとこらえてスルーしたんだからね！
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