現在１７位です。本日は現地調査と口座残高調整と勉強会の三本立て。
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昨日はメインバンクさんとの打ち合わせのことを書きましたが、今日はノンバンクさんと
電話でやり取りした話について書きたいと思います。ようやく物件と持込方法が確定！
気が付けばもう２ヶ月経っているノンバンクさん抱き合わせ事件。もう２ヶ月弱は
この話をしています。富山１棟目の空室が埋まらないのは、この件ばかりになってしまい
営業活動ができていないからに違いない（！？）
いつも前置きしてからスタートしますが、今回は省略。この辺から適当に過去の
ブログ記事へのリンクたどってみてください。
ノンバンクさんには、追加で指値が通った再建築不可物件に対して評価が出るかを
確認いただきました。その結果は「微妙」という話。なんかこう、スルガショック以来
ノンバンクさんに案件が集中しているせいか、昔なら喜んで対応してくれた物件でも
微妙に渋い顔をするようになった気がします。
単体では評価が出ないので、東京１１棟目（仮）と今回持ち込んだテラスハウスの
両方を同日決済し、それぞれ売買額の８割で融資いただく流れは難しいようです。
うーむ、そうなると抱き合わせＢ物件を出さざるを得ないということか？
「提案なんですけど・・・」と切り出したのはノンバンクの担当者さん。
東京１１棟目（仮）を現金決済して、それを共同担保に入れて再建築不可テラスハウスを
フルローンにするというのはどうか、という案でした。
それって投入する自己資金が結構増えちゃいますよね？それだったら、共同担保の枠が
許す範囲で、フルローンと言わずオーバーローンにしてほしいんですけど、と伝えるも
それはできないと言われてしまいました。なんかちょっと微妙だなあ、これ。
現金で購入してくれと言うことであれば、別にノンバンクさんで無理に抱き合わせ物件の
融資をつけなくても、別の機会にもっといいものを待ってもいいような気がします。
・・・でもまあ、今回抱き合わせで見つけてきた案件も、新築同様でしばらく修繕等の
手間がかからず、イールドギャップ（利回りと金利の差）が８％くらい取れて２５年で
回せるなら、悪い話ではないかなとも思ったので、まあもうそれで妥協しようかなと
いう感じになりました。
それに、融資は引けるときに引いておかないと、いつまた姿勢が変わるかもわからない、
というところがあります。回るんだったら買ってホールドして回しておいて、買った
金額で売れる状態を作っておくのは別に悪いことではないだろう、と。
これにより、手元資金が薄くなってしまうという問題は発生しますが、このタイミングで
東京４棟目を現実的な金額で売却することで、手元資金を増やしておけばいいかなと。
だいぶ時間はかかりましたが、最終的に以下の形で持ち込むことで確定しました。
【メインバンク】
２３区内再建築可能・駅徒歩５分でリノベ後で利回り１０％
メインバンクからも自宅からも徒歩圏
リフォーム代も含めて融資いただく想定
通称「東京１２棟目（仮）」「抱き合わせ物件Ｂ」
【漢の現金決済】
２３区内再建築可能・ターミナル駅徒歩５分でリノベ後利回り１０％
建蔽率オーバーながらも商店街を抜けた少し先にある絶対に外さない好立地
リフォーム代は別途調達
通称「東京１１棟目（仮）」「本命物件」「しんちゃん」
【ノンバンク】
２３区内再建築不可・駅徒歩７分でリノベ済み利回り１１％
自宅から徒歩圏で既に賃借人がおり、すぐにお金が入ってくる（私にしては珍しい）
漢の現金決済物件を共同担保に入れてフルローンを引く
ドキドキの融資特約不可
なんか、最初思い描いていた絵とだいぶ違うものが出来上がってしまった気がしますが
これも運命だったのだと受け入れることにします＾＾；
ノンバンクさんは本部審査で正式な回答が出るまで油断できませんが、支店レベルで
担当さんとその上席の方で話した結果「問題ないだろう」という判断はされている、
ということでした。融資特約無しだから本当にそれでお願いします！
メインバンクさんも昨日電話して確認したところ、既に審査部とも会話は始めており
なんだかんだ言われるだろうけど何とか通せると思う、ということでした。
いずれも小さな物件で、戸数としては６戸しか増えません。見る人が見れば、でかいのを
ドンと買った方が同じ労力かけるなら楽じゃない？と思われることでしょう。私自身も
それは思います。でも、大きな物件を買うほどの自己資金を持っていないし、これまで
大きな物件という目線で探してなかったので、それに対して自分の中で方法論がまだ
確立されていないです。今後はその辺もクリアできるようになりたいところですが、
今はこの小さな物件を積み重ねていくスタイルでまあいいかなと考えております。
でも、私がその気になれば、１．５億とかの物件でも検討して貰えるということは
先日のメインバンクさんとのやり取りでわかりましたので、本当にそこにシフトすると
決めるときは、今持っている小さな物件をいくつか売って頭金を作り、大きな物件に
挑戦するのだろうなと想像しています。イメージトレーニング、重要。
何にしても、まずは今目の前にある案件をしっかりクロージングすること。
そしてリノベと客付を行い、収益化することをしっかり行いたいと思います。
あとは東京４棟目を真面目に売却することと、空室が多い物件を埋めることですね。
サラリーマンの仕事もいっぱいだけど、不動産の仕事もいっぱいで大変です。
気合入れます。
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