現在１８位です。昨日は会社の後打ち合わせ２本こなして出張先へ移動でした。
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タイミング良く新たな抱き合わせ物件になりそうな物件のご提案を受けましたので、
まあいいかと買付を入れることにしました。やっぱり変えたいんです、抱き合わせ物件。
ノンバンクさんとの打ち合わせの中で、一旦は抱き合わせの対象を物件Ｂとした私。
しかしやっぱり、Ｂはできればメインバンクさんに持ちこみたいのです。
今週１週間だけ粘って、代替物件が見つからなかったら諦めてＢを持ち込みますが、
そこまでもうちょっと粘りたい・・・。
（抱き合わせの話とか代替物件ＡＢＣＤの話とかはこちらとかこちらを参照のこと）
そういえば以前、仲介業者さんに提案して貰った借地の物件がありました。立地も
利回りも悪くなかったので詳細資料を貰ったところ、現在家賃が高すぎるために
この人が大挙したら怖いということでパスした物件がありました。その物件を少し
条件を妥協して抱き合わせにできないかと思い、再度仲介業者さんに問い合わせをして
そのついでに他にも物件あれば出してくださいねと伝えておきました。
結果として、その借地の物件はやっぱり条件が折り合わずにＮＧとしたのですが、
この仲介業者さんが「新着で条件を満たすものがありました」と送ってくださった物件が
ちょっと気になり、追いかけてみようという気持ちになったのです。
ざっくり言うと、再建築不可の利回り１０％でファミリーのテラスハウス。エリア的には
私のドミナントエリアである自宅徒歩圏です。正直、今の東京の再建築不可の相場と
同じくらいなので、特に割安という感じはしないのですが、エリアが私の得意エリアで
あることと、３ＤＫのファミリー間取りなので入れ替わりが少ないだろうというところが
メリットだと感じました。
フルリノベ済みで既に入居者様もおり、家賃がすぐに入るのも手間がかからず良いです。
最近は再生物件ばかりやっていて、その在庫が片付く前に次を仕込むという流れが多く
たまにはすぐに楽できる物件もいいよねと思うためです。また、ノンバンクさんに審査を
いただく際に、リフォーム分の自己資金を見せなくてよい、というメリットもあります。
抱き合わせの話がなければ、それなりに指値を入れてみたいところですが、今回は
メインバンクさんに抱き合わせ物件Ｂを譲り渡すための代替物件の位置づけですので
多少条件が平凡でも目をつぶろうと思います。資金効率は悪いですが、頭金２割で
利回り１０％なら十分回るわけですから。
というわけで、週末物件調査。自宅の近所なので歩いて見に行けました。
満室なので中は見られず、外観はちゃんとやり直してありました。これなら追加の工事は
不要でしょう。問題なかったので、買付を入れることにしました。
昨日、会社が終わった後仲介業者さんとお会いして打ち合わせ。
通路の持分がなく、掘削の承諾書なども取得していないという点が難点だという説明を
受けました。前面の通路に配管関係は埋まっているようですが、１７人も地権者がいて
全員の同意書を貰うのが厳しかったこと、リノベ工事の際に地面を掘らなかったため、
特に取得しなくても問題なかったこと、などが理由で、今回も承諾書無しでの取引に
なってしまうそうです。
配管関係でトラブルがあった時に困るという以外にデメリットがあるのだろうか。
細かいことはわかりませんでしたが、条件は呑むことにしました。その代わり価格で
少し負けてよ、ということで利回り１１％になるようにかわいらしく数百万の指値を
入れてみた次第です。業者さんが持っている物件で、指値について事前に探って貰った
ところ「全く指値不可というわけではないので、紙を書いてくれれば検討します」という
スタンスだったと聞きました。私が業者さんだったら、多分このくらいで買い取って、
このくらいでリフォームするだろうから・・・と逆算して、利益が残るギリギリの線を
突いたつもりです。指値が通ればいいのですが。
この物件情報はすぐノンバンクさんに送り、差し替え可能かを見て貰うことにしました。
ついでに抱き合わせ物件Ａが値下がりしたら対応できるのかも聞いていただくことに。
とにかく抱き合わせＢを引きはがす作業をしたいのです。
指値がある程度通り、ノンバンクさんで評価が出ることになれば、この物件と本命の
東京１１棟目（仮）で審査を進めることになります。果たしてどうなることか。
結局こういう形で自分から忙しくしてしまうから、いつになっても空室を埋める
作業に力を注ぐことができない・・・（鬱）
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