2019年02月11日

東京12棟目(仮)の契約をしてきました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。フィリピンの税務処理が全く終わっていない・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



東京12棟目(仮)の契約をしてきました。ニコイチの小さな物件ですが、再建築も

可能なので、メインバンクさんに持ち込む予定です。



元はと言えば、昨年末に某ターミナル駅徒歩5分の物件の買付が通ったのが始まりです。

建蔽率オーバーなのでノンバンクさんを使うことにしたのですが、この物件だけだと

小ぶりすぎるので、他の物件と抱き合わせでないと審査できないと言われました。

そんな簡単に物件見つかるわけないでしょ!と思いつつ、全力でアンテナを張り巡らせ

探したところ、案外見つかってしまいまして・・・結局、元々の本命物件以外に

買ってもいいなと思える物件が4件も見つかってしまいました

よく4件も見つかったものだ、と我ながらびっくりです。



それぞれの物件の予定利回りは以下の通りです。



本命物件(東京11棟目(仮)):10%〜10.5%

抱き合わせ物件A:8%〜8.2%

抱き合わせ物件B(東京12頭目(仮)):10%〜10.2%

抱き合わせ物件C:推定18%(正確な賃料収入の数字を聞けてない)

抱き合わせ物件D:11.5%前後(希望の指値が通れば)



CとDは再建築不可なので利回り高めに、AとBは再建築可能なので、利回りこそ

劣りますが、Aはターミナル駅徒歩10分圏内、Bは自宅から徒歩圏内ということで

その分多少低くてもまあいいかという感じになっています。



このうち、昨日は物件Bの売買契約をしてきました。



物件Bに関しては、東京5棟目と東京8棟目を購入した地元の不動産業者さんが

元付をしている物件です。近所なのでよく壁の物件情報を見ているのですが、

抱き合わせ物件を探しているタイミングで、指値が通れば10%に到達しそうな

物件情報を見つけたので、内見して指値を入れたら元付業者さんが頑張ってくれて

その指値がするっと通ってしまった、という状況でした。



普通の再建築可能案件なので、ノンバンクさんに持ち込むには少し勿体ないです。

前面が私道で、その私道持分がないと言う問題はありますが、それ以外は特に面倒な

こともなく、素直な物件です。リノベして蘇らせたいので、できればリフォーム費用も

セットで融資してほしいところ。そう考えると、ノンバンクさんで融資を組むことが

適正とは思えません。



しかもこの物件、地元の業者さんが抱えていた家から徒歩圏の地元案件。そして私の

東京でのメインバンクさんも自宅徒歩圏。メインバンクさんから見れば、担保物件と

債務者がすぐ近所にある案件は非常に管理しやすいし、積極的に動く理由になります。



そんなわけで、できればメインバンクさんに持ち込みたいところですが、万が一

ノンバンクさんでA,C,Dいずれも評価が出ず、Bでやりたいと言われた場合は

ノンバンクさんに持ち込まざるを得ません。再建築不可のCはボロいけど高利回りなので

絶対にねじ込みたいので、それを入れるためにBが必要と言われれば、ノンバンクさんに

依頼せざるを得ません。この辺の結論を先週中に貰うはずだったのですが、仕事中で

電話に出られず、入れ違いで週明けに持ち越しになってしまいました。

三連休前に聞いておきたかったなあ・・・。



いずれにせよ、家からも徒歩圏ですので、積極的に購入する方向で話を進めています。

元付業者さんも価格交渉を成立させてくれましたので、その頑張りにこちらが応える

番です。融資は何とかなるということで、融資特約付きで昨日契約をしてきました。



今回の物件は相続案件です。お父様がお住まいになっていたご実家を、お父様が

お亡くなりになったので相続し、売却されるという流れでした。相続系は指値が

通るケースが多いのですが、今回もその通りの結果となりました。



売主さんは雰囲気的には技術系の真面目なサラリーマンという感じで、受け答えが

はきはきしており、いい感じの方だなと感じた次第です。結構な金額の指値を受けて

くださったので、こちらも申し訳ないと思いお土産を持参してお渡ししましたところ

大変恐縮されておりました。



いつもの不動産業者さんなので、特に何かトラブルが発生することもなく、サクサクと

重説を読み合わせ、売買契約書にお互いに署名押印。今回は法人で購入する予定ですので

東京法人の名義で契約としました。



決済日は仮で3月半ばを設定。メインバンクさん、決して審査が早い方ではないですから

ここに間に合わない可能性もあります。売主さんのご都合を確認したところ、平日だと

月初以外は比較的調整できるとのことでしたので、最悪ちょっとずらすことになるかも。



手付金を払い、領収書を受領して、つつがなく契約は終了。次は融資付を頑張らないと。

週明け、早速各金融機関さんと会話をして、方向性を確定させたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:28 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: