2019年02月10日

新築の内覧会に参加し、大いに刺激を受ける。

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現在20位です。本日は東京12棟目(仮)の契約です。

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昨日は引き落としのお金の入金や通帳の記帳など済ませた後、新築見学会へ!

見応えのある物件でした。



本当は昼間もっと色々やりたかったのですが、気持ちが乗らずダラダラしてしまい

金融機関さんのATMに行って、週明け分の引落の口座残高調整と各種記帳程度しか

対応することができませんでした。たまには休みなさいと言われているのだと理解して

ダラダラしましたが、そもそも締切が迫ってこないと動けない体質なのがダメだよなと

いう気持ちもあり、やや複雑です。



取引行も増えたし、小口借入も増えたし、口座の残高にいつも追われている状態の自分を

「もっと安定させないとダメだよなあ」と思ったりもしますが、かといって全然ダメとも

思っていないので、それを変えようと言う真剣みもなく・・・。まあ、本当に困ったら

整理するだろうと思います(適当)



で、そういった作業が終わった後で、都内某所へ向かいました。友人が建てた新築物件を

見学させていただくためです。私が得意としているエリアでの新築案件、興味津々です。

都内では東京1棟目が一応新築だったものの、結果的に建売状態で購入しているため

新築やった感はなく、それ以外はボロの再生しかやったことがありません。新築、興味は

とてもあるのですが、まだよくわかっていない感じです。



どうしてもボロの小さいやつを探す目線に慣れてしまっているので、大きい物件だったり

土地だったりといったものを探す嗅覚がまだ備わっていないように思います。ボロ系だと

パッと見た時に「ん?」と違和感が働くし、新着物件の情報もボロを探しやすい条件しか

入れておりません。この辺、もっと工夫をしないとなかなか難しいのかなと思います。



で、今回見せていただいた物件は、16坪の幹線道路沿い商業地域の借地に目いっぱい

上まで伸ばして建てた物件です。商業地域とはいえ、16坪でしょ?建蔽率80%として

1フロアにつき40平米ちょっとしか取れないじゃないですか。そこに更にエレベーター

つけてるっていうんだから、本当に収支合うのか?とソワソワしてしまいます。



でも、ちゃんと収支が合う状態で建築されてました。利回りはちゃんとは聞いてないけど

ざっくりした土地・建物価格と募集家賃から8%くらいは取れているのかなと思います。

1フロア1部屋でEVまでつけて6階建ということを考えると、驚異的です。



こんな狭い敷地でも、これだけの物件を作ることができるとは!という点での衝撃も

ありましたが、それ以外にも、屋上はスペースマーケットで貸せるように電飾や鍵の

工夫をしてたり、場所柄簡易宿泊所として借りたい人もいるかもと想定して、ある程度

そこにも対応した形の設計にしていたり、そういったビジネス感覚にも優れている

物件でした。うーん、参りました。



実際に、ホテルとして1棟借りをしたいという問い合わせもあるようでして、その場合は

逆に高く借りて貰う形で話しているようです。本当にそうなれば、余裕で利回り10%を

超えてくるというのだから強烈です。借地とはいえ、23区内新築S造で利回り10%。

鼻血出ますよ、鼻血。



屋上からスカイツリーを臨む

これだけ見事なスカイツリービューなら、ホテルでもお客様つくでしょうねえ。



設備の面ではオーソドックスで住みやすい形式だなという感じで、目立つ装飾などは

特にありませんでしたが、それが普遍的な良さにもつながるのだろうと思います。

各フロア1部屋しかないというのも、入居を考える側からすればメリットですね。

部屋によっては建築基準法の関係?道路拡幅の関係?のどちらかはわかりませんが、

かなり広いルーフバルコニーがありました。花火大会を見ながらビールを飲む、

なんてこともできそうな物件です。



施工上の苦労などで言うと、建物を上に伸ばすことでコストが思っていた以上に

かさんでしまったと言うのがあったようです。



例えば、同じ40平米4部屋を作るとします。

田んぼの田の形に平屋で4部屋作るのと、4階建で積み重ねるのとを比較しましょう。

前者は部屋1つに対して壁が2面、屋根が1面、合計(2+1)×4=12面。

後者は部屋1つに対して壁が4面、屋根が全体に対して1面、合計4×4+1=17面。

明らかに壁が多くなっており、その分施工の費用も掛かります。



それに、上に伸ばせば伸ばしただけ、階単位の建設コストもアップします。

具体的に何が要因でアップするかはわかってませんが、感覚的にも建物を高くしたら

その分いろいろと安定させるためのコストはかかりそうだな、と感じます。



「普段作っている物件より明らかに坪単価が高かった」と施主さんは仰ってました。

最低でも1フロア2戸はないと、よほど安く土地を買わない限りうまくいかないだろう、

と感じた次第です。



それから、スカイツリーのおひざ元あたりの下町って、杭をとにかく打たなくてはならず

高層のS造やRC造はお金がかかる印象があります。今回その辺をどうしたのか伺った

ところ、杭を打たずにベタ基礎で対応したのだとか。え、そんなのできるの!?と

びっくりしましたが、新しい技術?基準?を使えばできる可能性もあるようです。



覚えているのは、ボーリング調査ではなく別の調査で地盤をチェックし、その数字から

計算した結果、上物を軽くすればベタ基礎でもなんとかなるという算出をしたのだとか。

理論としてはわかるけど、建築確認を出す機関も「本当に杭打たなくていいのか?」と

なってしまい、時間がかかったそうです(笑)



杭を打つよりは安いけど、たぶんその基礎にもいろいろ工夫したり、建物全体を軽く

仕上げるための工夫をしたりで、大きくコストダウンできたわけでないようです。

とはいえ、新しいことにチャレンジできた、手持ちのカードが増えた、という

技術肌の満足感はあったんだろうなあ、と感じました。



その後の懇親会も含め、大変充実した一日となりました。

ご参加していた皆様、施主様、本当にありがとうございました。

最近、サラリーマンの仕事が多忙で、あまり週末は他の方の見学会などにも参加できず

刺激を受ける機会も少なかったのですが、今回の見学会は有意義であったと思います。

新築やりたーい!と思いましたし、楽しいひと時を過ごせましたし。充実感いっぱい。



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posted by ひろ* at 09:38 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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