2019年02月08日

退去予告をいただいてしまった札幌5棟目、せめて家賃は上げたい!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。食べすぎ注意報発令。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌5棟目でも退去予告が入ってしまいました。今年の繁忙期は厳しいものになりそう。

昨年はあまり退去がなくて楽チンだった記憶があるのですが、その反動でしょうか。



札幌5棟目は単身物件の割に意外と動きがなく、いい感じだよなあと思っておりました。

16部屋もあれば、年間4部屋くらいは動きそうなものですが、1〜2部屋程度しか

動かないので、なかなか良い形でキャッシュフローが積みあがっております。



1階がメゾネット1LDK、2階がロフト付き1Rと言う構成になっています。

ロフト付き1Rとか札幌で買ったらけっこう危険なんじゃないかと最初思ってましたが、

そこはある程度予想できた内容と同じ結果になっております。ここまでの退去に関しては

圧倒的に1Rの方が多く、1LDKは1回しか空室になったことがありません。

ほとんどの退去が1Rというあたりが、やっぱり狭いしロフトは夏熱くて冬寒く

過ごしづらいんだろうなあという感じを受けます。



さて、先日管理会社さんから「札幌5棟目で退去予告がありました」との連絡を

いただいてしまいました。くぅぅ、無念。



入居して丸4年の方で、会社の近所にお引越をされるとのことでした。その理由だと

やむを得ないのかなという気はします。それともう一つの理由が「ロフトで天井が高く

冬寒い」というお話でした。暖房の効きが悪いということなのでしょう。ロフト物件で

気になっていたことが現実になってしまった感じです。



管理会社さんにて慰留したものの、気持ちは変わらなかったとのことでした。

まあこれは仕方ないです。4年住んでくださったのであれば、それで良しとしましょう。



それに、このお部屋はここ最近決まっている家賃より安めの家賃です。もうちょっと

強気の家賃設定にしても良いでしょうし、その方が見た目の収支は向上します。

(家賃を上げるための初期費用軽減や広告料増加のコストに見合うかは別として)

また、管理会社さんが管理を受けるにあたり必須としている24hコールセンターにも

加入しておらず、私が1,080円の費用を負担している状態でした。今回の募集で

その分の負担が入居者様になりますので、若干ですがコストも減らせます。

前向きに退去を受け止めようと思います。



解約のタイミングは3月末ですが、できるだけ早めに退去いただけるよう交渉している、

ということでした。繁忙期中に募集が出来た方が良いので、私もそうしてほしいと

願います。でも3月末解約で2月末に退去するとか、あまり考えにくいと思うので、

内装間に合うかな?という不安はあります。



さて、募集についてですが、管理会社さんもここ数回の募集で思ったよりも高めに

決まっていることを受けて、少し強気の条件で募集しましょうというご提案をして

くださいました。こちらの管理会社さん、管理物件の空室を埋めるために安易に家賃を

下げたりはしないので、その点とても好感が持てます。私の考え方にあわせた形で

提案してくださるので、いつもありがたく思っています。



今回は、今までより4000円アップで募集しましょう、という提案でした。

直近で決まった空室がその家賃で決まったので、それであれば同じ家賃で募集して

収益性を向上させよう、ということなのだと思います。ありがたいことこの上なし。



ただ、単純に家賃を上げてもダメで、その分何かしらのメリットを付ける必要ありです。

前回は「オールゼロキャンペーン」として、火災保険や初回保証料も含めた全初期費用を

ゼロ円にしたら、さくっと決まりました。こちらの費用負担はそこそこ大きいのですが、

今回もそれはメニューに組み込みたいと思います。



更に管理会社さんからは「初期費用は取るけど家賃2000円値下げOKプラン」と

「仲介担当者さん宛に謝礼金または商品券プラン」も同時につけて、選べるようにする、

という提案をいただいております。選択肢の多様性があるのはいいですね。賛成です!



あとは募集の間口も広めに。

・生活保護:可(精神系はNG)

・高齢者:可(年齢制限あり)、

・ペット:可(猫1匹のみ)

・外国人:可(日本語の会話可・保証会社必須)

という形で、緩めになっています。緩いけど締めるところは締める、バランスの取れた

募集条件になっていると思います。



広告料は札幌なので3ヶ月。8万を超えないと仲介業者さんの動きが鈍くなるため、

2万円台の家賃である札幌5棟目はそのくらいの広告料を出す必要があります。

この辺が札幌の難しいところで、高利回りだと言っても運営の経費がかなりかさみます。

知らずに購入すると痛い目を見るので、心得ておいていただきたいポイントです。

そして勿論、敷金も礼金もゼロ、フリーレント1ヶ月付与。もうこれだけで東京と比べ

家賃5〜6ヶ月分余計に初期費用がかかっています。家賃は安く経費は何かとかかる。

そんな市場である札幌でそこそこうまくやろうとすると、やっぱり東京と同じ利回りで

購入していてはダメなのです。本当に、甘い試算でうかつに購入しない方がいいですよ。



私が自分で考えても、そんな感じに仕上げるだろうなと思われる良い感じの募集条件。

これ、管理会社さんが全部考えてくれました。ほんと助かります。ありがたし。



内装がどのくらい必要かはまだ見えておりませんが、大きく必要ということがないことを

祈りたいと思います。でも4年だとちょっと微妙かな?



また空室が増えてしまいますが、退去までに1つでも埋めて臨みたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: