2019年02月05日

ノンバンクさんに持ち込む抱き合わせ案件がようやく固まる。

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抱き合わせ物件の捜索から始まったここ一連の物件情報集め。昨日の内見を踏まえて、

ようやく私の中で「これとこれを主軸に据えよう」というところが決まりました。



某ノンバンクさんから「東京11棟目(仮)だけだとロットが小さい」「別の案件と

一緒に持ち込んでくれないか」というなかなかすごいリクエストを受けまして、

急遽物件を探し始めた私。心当たりのある仲介業者さんや大家さん仲間に片っ端から

声をかけて、結果として15件くらい物件情報をピックアップしました。



一応、私なりに優先順位をつけて、これらの物件をノンバンクさんに情報展開。

評価していただいている間に、現地調査や指値などの可能性を探ることにしました。



現地調査を行ったものは以下の通り。



【物件A】

利回りは今一つだけど、ターミナル駅徒歩圏で容積率が余っている小さな戸建です。

一般の金融機関さんでも融資は通る気がします。

現地調査の様子はこちらのブログ記事の中盤をどうぞ。



【物件B】

自宅徒歩圏の小さな物件です。指値が通ってリノベ後利回り10%が狙えるラインに。

一般の金融機関さんでも融資は通る気がします。



【物件C】

自宅徒歩圏の再建築不可の長屋群です。指値は厳しいものの、6部屋中5部屋の

現行稼働率で利回り15%。ノンバンクさん以外で融資は厳しいです。



【物件D】

進出したことがない区の再建築不可の物件。リノベ前提で10%〜12%は回ると

想定しています。ノンバンクさん以外で融資は厳しいです。



それ以外の物件まで全部現地調査をすることはできませんでした。逆に言えば、

情報を集めた中でこの4つが目を惹いたということになります。



物件AとBは先週末に現地確認済み。物件CとDを今週末現地確認してきました。



物件Cはネットの新着情報を見て違和感を感じた物件です。「住宅用地」と出ているのに

どう見ても接道的に再建築不可に見えます。坪単価が異常に安いのもあり、何だろうと

思って元付と思われる業者さんに電話してみました。



そこでわかったのは、この物件は再建築不可で、敷地内に40平米前後の長屋が6戸

並んでいるということ。そのうち5戸が賃貸中で、1戸が空きになっているということ。

全然「住宅用地」じゃないよねとツッコミを入れたくなりましたが、そのおかげで

瞬殺案件になっていないんだろうなと思ったので、よしとします。



元付業者さんはうちの近所の不動産業者さんです。宅建番号もそこそこ古いので

地場でやってる人なんだろうと想像していました。電話で「まずFAXで物件情報を

いただけますか」と連絡したものの「大事な話なので対面でお渡ししたい」という

リアクションでしたので、たぶん地場で真面目にやってる業者さんだろうと予測。

こういう業者さんの場合、札束でひっぱたくのは逆効果で、誠実にふるまった上で

とにかく買付1番手を迅速に勝ち取ることが大事です。でん兄もそんなことを

昨日のブログでたまたま書いてます
が、私もまさにその通りだと思いました。



こちらの業者さんに会って話をすると、今回の対象物件は再建築不可な上に前面の

通路の持分もなく、かつ通路利用の承諾書も貰えていないとのことでした。

完全な囲繞地で、囲繞地通行権が生命線と言うことになります。ただ、近隣と地主さんの

折り合いが悪いわけではないようなので、ハンコを押すことで権利が永続化することを

恐れているのかもしれません。時間をかければ軟化する可能性はあるなと思います。



そして現地確認。うん、だいぶ状態は悪いです。外壁はトタンでベランダは腐っている

ところが見受けられ、利用は危険と思われます。建物も傾いているのがわかります。

ユニットバスは仮設トイレみたいな形状のボックスで軒下に置かれていました。

まともにやり直したら300万以上になりそうです。



さて、どうするか・・・。



現時点で収益が取れていること、このスペックの物件にお住まいの方は恐らく高齢者で

今後も退去は少ないと思われること、今空いている1部屋は修繕せず貸さなくても

5部屋だけで十分収支は良くなること、裏手の家をどれか購入できれば大化けすること、

など考慮して買付を入れることにしました。自分の目の届く場所で、家賃相場の雰囲気も

わかります。比較的やりやすいだろうと判断しました。



物件Dは23区内ですが、私があまり知見がないエリアです。東京4棟目を売ってくれた

業者さんが出してくれた物件リストの中で、比較的良さそうに見えたので検討対象に

することにしました。



建物が大きく、元々共同住宅の登記になっていたので、寮みたいな感じなのかなと

思っていました。その予想は割と正解で、現地に行ってみると建築業者さんの

資材置き場兼作業場兼寮という感じでした。



ただ、これもやっぱり建物の状態が悪いのです。床が抜けるんじゃないかと心配になるわ

各部屋にトイレがむき出しでついているわ、床の基礎が丸見えになっている箇所があるわ

なぜか部屋番号が漢数字だわ、等々ツッコミどころが満載。



指値入れないと取り組めないねという判断、およびこの物件のある地域が地元だという

業者さんから情報を集めた結果、賃貸でリニューアルしてもやや引きは悪いだろうと

想像がついたため、少し優先度を下げて様子を見ることにしました。



現地調査をした中で、やっぱりノンバンクさんに持ち込みたいのは再建築不可などの

難がある物件だと思います。ですので、物件Cは最優先で検討いただくことにします。



物件Bは普通の金融機関さんでも検討して貰えると思うので、ノンバンクさんに

ぶつける案件としては一旦除外。



物件Aも普通の金融機関さんで検討して貰えるとは思いますが、利回りとの兼ね合いで

長期の融資を引きたいと考えます。ノンバンクさんは割と長めの融資を出してくれる

傾向にあります。例えば東京4棟目なら25年、東京6棟目なら30年といった具合。

昭和40年代とか昭和20年代の木造でもこれだけ融資期間を取るってすごいですよね。

というわけで、物件Aは一旦ノンバンクさんで借りて、最後同じ年数を保ったまま

他の金融機関さんで借り換えるという方法も良いかなと思っています。



そんなわけで、元々購入予定だった東京11棟目(仮)・物件A・物件Cを本命として

物件Dをこれらの評価が出なかった場合の対応要員とすることにしました。

物件Bはメインバンクさんにぶつけちゃいます。



方向性は整理できたものの、ノンバンクさんで既に物件の評価を進めていたら

この優先度とは違う形にせざるを得ないかもしれません。というか、1週間経っても

何の返事もないって、かなり遅い部類に入ります。このノンバンクさん、返答は

早いはずなんですけどね・・・。



気になって電話してみたところ「月末月初が重なりまだ見れていない」との回答。

今週中には必ず見ますということでしたので、上述した通りの優先度で進めてほしいと

お伝えしました。ま、ある意味物件Cの検討が間に合ったので良かったということで。



どのような結果になるか、ドキドキしながら待ちたいと思います。

まあ、あちらから「もっと増やしましょう」と言ってくるくらいなので、きっと

融資は何とかなるんじゃないかと期待したいところです。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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