2019年01月30日

最近の融資姿勢と物件価格の傾向。

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融資が厳しくなったというか、ガバガバの状態から正常化したというか、その環境下でも

まだ何とか融資を検討いただける状態の私はラッキーなのだと思います。



昨年、融資の環境は大きく変わりました。サラリーマンの属性があれば、それを頼りに

何でもかんでも融資する風潮が一部金融機関さんにあり、その影響で物件価格は高騰。

この状況を利用して、一昔前から不動産投資をしていた人は、やっちまった物件まで

利益確定の売却ができるというラッキーを経験していたことと推察します。



それが、かぼちゃ事件からスルガショックが発生し、融資の環境は激変しました。

サラリーマン大家さんは「事業者として実績がない」という扱いになり、新規参入の

障壁が高まりました。



わかりやすい影響を受けているのが地方の高積算物件ではないでしょうか。

私自身は札幌の案件を常にチェックしていますが、地方一棟もので銀行融資を引きやすい

RCの利回りが上がっているのが体感的にわかります。

まだ割安水準とは言えないものの、このまま下がれば面白いだろうなと感じます。



しかし、都内のボロ戸建や小さいアパートなど、私が主戦場の一つとして動いている

分野に関しては、あまり価格が下がった印象はありません。素材となるボロ物件を

購入し、リノベでよみがえらせる手法を教わったのが2015年だったのですが、

あの頃購入している物件は普通に12%〜14%くらいの利回りは叩き出しています。

他方、今は同じ手法を駆使しても、たぶん10%〜12%くらいにしかなりません。



先日契約した東京11棟目(仮)も、抱き合わせで探した地元物件も、両方とも指値を

入れてようやくリノベ込10%になる水準ですが、指値を入れる前の価格で掲載しても

問い合わせが殺到していたという元付業者さんの話もありました。



あくまで自分の見ている範囲でしかないのですが、銀行融資・・・特に飛び道具的な

サラリーマン属性を頼る融資や、遠隔地への融資が厳しくなっていること、それに伴い

サラリーマン大家さんになりたい層の参入が難しくなり、不動産投資を諦める人と

預金をはたいて戸建などの安い物件を買う層に分かれたような気がしております。

だから小ロット物件は価格が下がらず、地元の人が相場とかけ離れていると感じる

地方物件の価格が下がっているのだろう、と。



サラリーマン大家さん参入を目指す層が減っているということに関しての裏付けは

人気ブログランキングの得票数が私に限らず全体的に減っているというところからも

読み取れます。ピーク時はトップなら8000ポイント、私自身も1500ポイント

前後で推移していましたが、今はトップは5000ポイント、私は1000ポイントが

いいところです。不動産投資に興味を持つ層が減っているのは、融資が付かないから

諦めたということなのだろうと想像しています。



そして地方から低ロット物件の流れも感じるところはあります。



私自身も、遠隔地である札幌の融資は厳しくなっています。高金利とか、低ロットとか、

いろいろな条件がそろわないと難しい状態になりました。今まで融資してくれていた

金融機関さんも、今は融資できないという姿勢に転じているように感じます。



他方、東京の物件に関しては、頭金を以前より要求されるとか、金利が以前みたいに

安くならないとか、そういう影響こそ出ているものの、融資そのものがストップしている

印象はありません。メインバンクさんは相変わらず頑張って検討してくれますし、

地域密着型の金融機関さんも、地域が地場であれば相変わらず検討してくれております。



サブバンクさんに至っては、融資を希望する人を紹介してほしい(ただしエリアの制約は

ありますのでなかなか紹介できないのですが)と言ってきております。実際に、融資付で

困っている某大物大家さんをご紹介しましたが、先日「紹介した金融機関さんで

無事にアパート新規購入の融資が決まった」という嬉しい連絡をいただきました。

良かったです!



私も気が付くと10年くらい不動産賃貸業に携わっていることになります。

危なっかしい融資を引いて、怪しい物件ばかり買って、読者各位におかれましては

「あいつ大丈夫なのか?」「いつ破綻するんだろ」などの好奇の目で見ている人も

少なからずいるのではないかと思います。まあ、自分でも万人が羨む王道の投資を

しているとは思いませんし、ちょいちょいポカミスもしている自覚はあります。



でも何とかここまで生きながらえているのは、周囲の方のサポートがあるからこそ。

業者さんであったり、金融機関さんであったり、そういったところからのご支援が

あるからこそ、今があるのだと思います。



この状況にいられるのも、自分自身の能力ではなく、周りの方々の助けの賜物である、

ということを常に忘れず、謙虚な気持ちで今後も不動産賃貸業に対峙したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:49 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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