2019年01月28日

本命物件と抱き合わせ物件の現地調査。

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昨日はいつもの施工業者さんと共に、しんちゃんこと東京11棟目(仮)の現地調査を

行い、その後抱き合わせ物件の選定の為の現地調査を行いました。



午前中は部屋の片隅に30センチくらいに積み上げられている、溜まりに溜まった書類を

気軽な気持ちで片付けはじめるも全然片付かず、絶望感だけが残りました。

嗚呼、今年は早く確定申告を終わらせようと思っているんだけど、それもなかなか

現実にできずに過ぎていくのだろうか。



義母の誕生日が今日なので、お昼前に嫁ちゃんと誕生日プレゼントを調達に出かけ、

首尾よく手配が終わったところで、私は嫁ちゃんと別れて不動産のお仕事モードへ。



まず、いつもお願いしている施工業者さんと一緒に、しんちゃん物件の下調べを実施。

私のこれまでの経験から考えれば、たぶん大きな問題はないだろうと予想をして

おりましたが、施工業者さんも同じ見立てでほっとしました。東京3棟目よりも良い

状態だったので、まあ問題はないだろう、と。一部、建物が傾いているせいで、サッシが

斜めに開いた状態になってしまっていることが気になったくらいでした。

隙間が空いている



モルタルのヒビを補修しつつ外壁を塗装し、サッシは酷い箇所はもしかしたら交換も

やむなしかもというお話でした。うーん、サッシ交換はお金かかるから、できれば

うまく誤魔化しきりたいところですが、ダメなら仕方ないですね。プロの判断に

委ねたいと思います。



ちなみに社長から毎回のように「東京3棟目より全然状態はいいよ」と言われるのですが

そんなに東京3棟目って状態悪かったのね・・・(汗)



あと、建物の周りをじっくり見ていて気が付いたのですが、裏に再建築不可のそこそこの

広さの更地があるんですよ。これ、たぶんしんちゃんとセットにしたら、再建築可能に

なりますよね?20坪くらいありそうだから、アパート1棟建つんじゃないですかね?

仲介業者さんに、繋がるかどうかの確認を依頼しました。地場の業者さんなので、

所有者の方やここまでの経緯もご存じのようです。ちょっと期待したいなあ。



ここでしばらく施工業者の社長さんと雑談していたのですが、次の目的地である

抱き合わせとなるバンゲリングベイ的な物件(詳しくは昨日のブログをご参照)の

候補になる物件に移動する時間に。社長「俺もついてくわ」と同行してくださり、

二人で次の目的地へ。



抱き合わせに関しては、結構いろいろな方に「物件出して貰えませんか?」と依頼し、

いくつか「まぁこれなら妥協できるかな・・・」と思えるモノを出して貰いました。

そのうちの一つが今回のドラクエ相当にあたるしんちゃん物件の近所だったのです。



利回りはあまり高くないのですが、容積率に余裕がある平屋。中はリフォーム済み。

想定家賃で埋まれば表面利回り8%ちょっとくらいです。ノンバンクさんだったら、

まあ30年引っ張れば回らないことはない。あと平屋なので、上に増築したらもう少し

家賃取れるかもしれませんが、工事費考えると現実的ではないかなあ。

収益性は最低限ですが、場所や建物の状態など総合的に見ると面白いと思うので、

候補に入れてみようと思います。



ちなみにこの物件を出してくれたのは管理会社さんで、社長の保有物件です。

売るつもりはなかったけど、困ってるなら売ってもいいよ、みたいな感じでした。

いろいろ無理やり話をねじ込んでしまい恐縮です。



それから、地元に戻って別の物件の調査へ。東京5棟目と東京8棟目を売っていただいた

地元の不動産屋さんの店頭に、もうちょっと価格が下がれば面白いなと思える物件を

見つけていたので、その内見をさせていただきました。



電話をかけると、出たのは売買担当の次期社長。東京8棟目の取引の際に、共に

地主さんと戦った戦友(?)です。下手な駆け引きはせず、急ぎで物件を探しており

この物件が●●●●万まで下がったら買いたいんだけど、とズバリ直球勝負。

「出したばかりなんですよねえ」と苦笑いされつつ、この売主さんに関しては

相続なんだけど特に急いでいない状態だから、ぶつけてみないとわからないです、

でもぶつけてみますよ、という話になり、内見してきた次第です。



指値の希望額はだいたい2割弱程度。その金額で買えれば、再建築可能で表面利回りは

10%以上で仕上がるはずです。最近、低価格帯の物件の値上がりが顕著なので、

まあこのくらいで妥協するべきかなという感じ。



物件自体はたぶんしんちゃんより状態が良いと思いました。たぶん東京3棟目と

同じくらいの工事費で何とかなるんじゃないかな?と予想。



こちらも次期社長と少し雑談して、ぶつけた結果よろしくお願いしますとお伝えして

戻ってきました。



それ以外にも、いくつか物件情報は集まってきているのですが、さすがに全ての

物件を現地で確認するのは時間的に厳しかったです。見に行けなかったものは机上で

判定して、一通りノンバンクさんにぶつけてみようと思います。どれだったら

抱き合わせでいけるか、好みかをヒアリングしてみようっと。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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