2019年01月27日

まさかの「抱き合わせ販売」を求められる結果に・・・ドラクエ3かよ!

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いろいろと困ったことになりました。某ノンバンクさんから、買付を入れて契約した

東京11棟目(仮)に対して「条件を満たさないと審査できない」と言われたのです。



東京11棟目(仮)は既存不適格物件で風呂無しです。建蔽率オーバーとなっています。

ですので、取引行さんのすぐ近くにあるにも関わらず、その取引行さんでは融資を

引くことができないという残念な状態になっています。



既存不適格と言えばノンバンクさん、もしくは漢の現金一括払い。私は当然のように

ノンバンクさんを使う選択肢を取りました。最悪現金で買ってしまおうと覚悟はしての

先日の契約でした。



東京4棟目と東京6棟目の2棟で融資を引いているノンバンクさんであれば、前回の

融資の後「また是非持ってきてください、その時は本部審査になるので●●の借入は

なくしておいていただけると審査がスムーズだと思います」と担当さんから言われて

いるので、たぶん今回も問題ないでしょう。早速連絡して、詳細資料を送付しました。



しかし、いつもなら数日で回答が来るその金融機関さんから、珍しく1週間経っても

連絡が来ません。あれれ?なんか嫌な風向きなんですけど、どうした?不安になり

電話してみたところ、なかなかびっくりな発言が飛び出しました。



「ロットが小さすぎて審査しづらいんです」



え、なにそれ、どういうこと!?ともう少し聞いてみたところ、細かい経緯は正確に

思い出せないので割愛しますが、最近は本部で金額が小さい案件は否認される傾向に

あるようなのです。今回の私が購入する物件も、ロットは2戸と小さいので、単品だと

審査がやりづらい、と。



「現金で買って共同担保として活用して貰うか、別の物件をセットで持ち込んでほしい」

という趣旨のお話をされてしまいました。なにそのドラクエ3が出た時に社会問題に

なった「売れないソフトとドラクエをセットで販売します」みたいな手法。勘弁してー!

確かに手元資金で購入できないわけではないですし、それを考えてもう契約して手付も

打っています。でも本当に手元資金で買うのは避けたいんですけど・・・。



そうなると、急いで別案件を探して抱き合わせで持ち込むという選択肢が浮上しますが

これはこれでそんなに簡単にお眼鏡にかなう案件が出てくるわけもないので、難しい。

利回り星人としては、都内で10%は最低でも目標にしたいですから。



でも、ノンバンクさんなら25年〜30年の融資期間は取れます。私が購入した

東京6棟目も利回り10%強の再建築不可で内装全部修繕済み。このくらいであれば

10%でも30年融資を引っ張れば返済比率は50%前後になります。

その目線で急いで物件を探すしかないのかなあ・・・。焦って購入するとろくなことが

ないですが、ここはひとつこれまでに作った業者さんとのつながりをフル活用して、

何か物件を出して貰うことをまずは考えようと思った次第です。



共同担保がない人は自己資金2割を頭金として出す必要があると言われているので、

私はたぶん2割出さないといけません。逆算して、頭金を出していい範囲で物件を

調達しようとすると、あまり高い物件は手を出しづらいです。1000万前後くらいで

何か物件を探してくることにしようと決めて、懇意にしている業者さんにドカッと声を

かけてみた次第です。



一応、共同担保があれば札幌の物件など地方も検討はできるが、評価が低くなるので

どこまで融資できるかはわからない、というのがノンバンクの担当さんの意見でした。

とりあえずいくつか流してみて、どんな物件ならやりやすいのかを探ろうと思います。



いくつかの業者さんからは、物件がいくつかあるよとご提案をいただいています。

都内で再建築可能な戸建なら利回り9%前後、再建築不可とか既存不適格なら10%、

札幌なら利回り15%目線で立地はやや微妙なもの、とかが今のところ手元には

届いています。再建築不可23区10%の物件とか、普段ならもう一声と言うと

思うのですが、今はちょっと緊急だから多少利回り低めでも目をつぶるか。



東京11棟目(仮)は立地が良いので取りこぼしたくないから、抱き合わせ商品は

若干落ちても仕方ないと割り切るつもりです。そういう買い方するから危ないって

言われるのは重々承知ですので、良い子の皆さんは真似しないようお願い致します。



集めた情報をノンバンクの担当さんに週明けにでも投げて、やりやすい案件があるか

まずは様子を伺ってみようかと思います。



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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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