2019年01月10日

災害復旧貸付制度の利用を検討する。

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建物の損傷を修繕する為に、震災復興のための融資を受けようとしております。



札幌7棟目、前々から書いておりますとおり、ちょっと嫌な感じのヒビが札幌を襲った

震災の際に入っていることがわかっております。素人が見るとよくわからないのですが

業者さんの目から見ると嫌な感じのクラックだそうです。



札幌7棟目は築年数が10年ちょっとですので、ここでくたびれてしまうと困ります。

この物件にはあと10年くらい頑張ってもらい、最後は相場を見ながら売却するという

ミッションを担って貰う予定です。そこに至る前に建物にガタが来て資産価値を

既存して貰うわけにはいきません。建物を良い状態で維持し、トラックレコードも

あるよという状態での売却が望ましいと考えます。



と考えると、今回の建物の修繕は必須。建物の状態を良好に保つことは、入居者様の

顧客満足度の向上にも少なからず寄与すると思います。汚い物件よりは綺麗な物件に

住みたいと思うはず。たぶん。



この物件は利回りがさほど高くないため、稼働率は常に高くないと良くないです。

義母と一緒に先日仙台で収支を計算してみましたが、一応期待していたくらいの

パフォーマンスは出ていました。元々、税引後のCFが借入額の割に少ないよねと

いう思いはあったものの、当時の市況であれば致し方ないかなと思った次第です。

(だったら我慢して買わなければいいのに、と言われたらそれまでですけど)

今後も稼働率90%以上を維持していかなくてはならないので、その礎となる修繕は

ちゃんとやらないといけないわけです。そして最後に元金均等返済で削った元本を

売却と言う形で手元に戻す、と。



とにかく、その青写真を現実にするためには、今回の震災くらいでへこたれていては

困るわけです。修繕を行い、建物をいい状態で保たないと。そしてそのためには原資が

必要です。



手元資金が全くないわけではないのですが、札幌10棟目の戸建もこれから修繕を行い

貸せる状態にする必要があります。この辺のことを考えると、手元資金は多少余裕が

あった方がいいと考えられます。



じゃあ借入しちゃおうか。うん。どうせ借入するなら条件がいい形にしたいよね。

日本政策金融公庫さんで震災復興のための災害復旧貸付制度が作られております。

普通に借りると10年ですが、最大15年まで可能性があり、しかも別枠です。

金利も当初3年は優遇されるということなので、普通に修繕の費用を借りるより

こっちの方が有利じゃないかと思ったので、札幌10棟目の修繕ではなく札幌7棟目の

修繕で融資をお願いした方が良いだろうと判断しました。



というわけで、早速公庫さんにお電話して融資の相談をしてみました。

そこでわかったことをいくつか挙げます。私がそう聞き取ったというだけなので、

聞き間違いとかあるかもしれません。もし違っていたらごめんなさい。



・災害復旧貸付は確かに制度としてあり、通常の公庫の借入とは別枠扱い

・最大15年とあるが、必ず15年引けるわけではなく、公庫の設定する条件を

 法人が満たさない場合は10年での貸付になる可能性もある

・金利優遇は融資後3年まで−0.9%、4年目以降は通常利率になる

・審査は通常の流れと同じで、事業計画上無理がない範囲の貸付になる



必ず15年というわけではないのが残念ですが、そこは仕方がないかと思います。

それでも当初3年はかなりの金利優遇があります。公庫さん、元々の金利水準が

1%台だと想定されるため、当初3年は0%台で借入できることになります。

それだったら借りない理由はないよね、と。



修繕の見積を持ち込んで、審査にかけてもらおうと思います。

とりあえずは、口頭で聞いているだけの修繕の内容を見積に落として貰わなくては。

あと、いくら借りるかも考えないとです。公庫の担当の方は「審査に出して貰わないと

15年の制度が適用できるかはわからない」「事前に伝えることはできない」という話を

されておりました。そうなると、こちらの事業計画は15年前提はなく10年前提とし、

15年だったらラッキー、という形にしないといけないということですね。



制度の内容はだいぶわかってきたので、義母と相談しました。仙台法人のお金は義母に

管理して貰っているので、義母がこのくらいなら返せると心情的に思う金額までを

上限として借入しようと思っています。私が判断すると、とんでもなく高い返済比率に

なっても「まー、借りられるなら正義!いけるっしょ!」とか間違った判断をすると

思ったので(融資ジャンキーの自覚はあります)、義母に委ねました。ある意味、

暴走しないよう義母が調整弁の役割を果たしてくれている部分もあります。自分が

破綻するだけならまだしも、義母まで巻き込むわけにはいかないですからね。



義母がこの辺までかなと思う月々の返済額から逆算した借入上限金額よりも、

実際に修繕にかかる金額の方が安かったので、それだったら修繕にかかる分は

全部借りてしまおう、という方向性になりました。



ここまで取りまとめた上で、業者さんから口頭で伺っていた金額を、融資のために

見積書に起こしてほしいと依頼。実際に修繕するのは雪が溶けてからになりますが、

資金は先に準備しておこうと思います。



さて、この借入はうまくいくのでしょうか?

動きがありましたら、またこの件書きたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:18 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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