現在１９位です。今年のお正月は帰省しております。
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その地域では最高の駅、その駅の中でも２番目くらいに良い立地の町の駅近物件に
それなりの指値で買付を入れたところ、そこそこ希望が通ってしまいました。
都内のボロ物件は割と毎日チェックしているのですが、見ているのはメールで新着が
配信されるところだけ。他は特に見てませんでした。そんな中、見ていなかった
ポータルサイトにこんな物件出てるよ、と不動産仲間の友人が声をかけてくれました。
価格的にはちょっと高めですし、間取り的にも私がいつも探している一部屋あたり
３０平米の１ＬＤＫに改装できるものではありません。頑張ってリノベしても１Ｋにしか
ならないでしょう。そういう意味では競争力に不安が残ります。でも、その区内では
賃貸需要が旺盛な某駅から徒歩５分という立地はぐっと来るものがありました。
土地は狭いけど、立地から見ると価値がある場所です。将来もしかしたら上がるかも
しれません。
雰囲気的には東京３棟目と同じような工事内容で仕上げられそうだと判断しました。
その時の工事の金額と、今回取れるであろう家賃とを比較して考えると、２割くらいの
指値は必要であろうと考えた次第です。最悪、１２％程度の指値が通れば利回りは
１０％で仕上がると思うので、２割指値入れてそのまま通れば良し、押し返されて
１２％〜２０％の範囲に入ればまあ良し、それを越えるなら撤退。そんなシナリオで
取り組むことにしました。
しかし、今の私のサラリーマン業の忙しさから考えると、とてもじゃないけど電話を
している時間が取れません。そこで、懇意にしている業者さんに、片手入って貰うことを
条件に、代わりに問い合わせをして貰うことにしました。そしてその結果は「専任媒介で
まだレインズに掲載していない状態だから仲介には入れない」という残念なご連絡。
新着だからまだレインズに載せてないのでしょうね。載せない１週間の間に自社で両手を
狙っているのかもしれません。
こうなると自分で連絡するしかないということで、サラリーマンのお仕事がお休みに
なったタイミングである一昨日、自分で電話しました。相手の業者さん曰く、既に
内見の申込が２件あるので、その順番を順守したいという意向でした。よって私は
３番目ということになります。
最近、立て続けに現金客に横からさらわれる事例が発生しているので、今回みたいに
順番を守ってやりますよという意思表示をしてくれる業者さんはある意味助かります。
これで金融機関さんに「途中でもっていかれちゃいました」と報告しなくて済みます。
そこで伺った話としては、前所有者様が家の中でお亡くなりになり、当日ヘルパーさんに
発見されているということ、お風呂は全部屋ついていないということでした。
お風呂はリノベ前提なので問題ないし、当日発見であれば告知事項には相当しないと
考えられます（ここは管理会社さんの判断に従うつもりなので、告知するならするで
２年限定とすればいいと思っています）。
人がお亡くなりになったというところで、前に並んでいる人が多少引いてくれて
私のところに回ってきたらいいなと思っていましたが、夕方になってその業者さんから
「１番手の方が『検討する』ということで素気になりませんでした」という連絡が。
あれ、２番手の人はいいのかな？まあいいか、私に回ってきたので気にしません。
今から見に行きますと返答し、すぐに現地に移動しました。
元付業者さんと合流し、現地へゴー。１階のお部屋にはまだ納骨が済んでいない
前所有者さんの遺骨がありました。合掌して「大事にします」とご報告（気が早い）。
ちなみに残置物は売主様で撤去いただけるとのことでした。
建物の状態は、よくある築古だなと感じました。昔損切りした東京７棟目のように
建物が見るからに傾いていたり、サッシが歪んで開かなかったりということは
ありません。たぶんこのくらいの状態なら、いつもの施工業者さんで綺麗にリノベを
してくれるものと想像します。今回、全く事前相談してないので、もしかすると
東京７棟目のような悲劇もありうるかもしれませんが・・・そうなったらその時だ。
雨漏りしているだろうなと思われる箇所が１ヶ所ありましたが、まあこのくらいの
年式であれば雨漏りやシロアリはお友達と考えて差し支えないでしょう。
ガムテープで応急処置ワロタｗ
売主さんはお亡くなりになったおばあさんの妹さんということでした。相続系であれば
うまくすれば指値通るんじゃないか？という期待感はあります。
サッシの立て付けが悪いところがないかだけざっと確認して、１ヶ所怪しいところが
あるのを把握。まあ１ヶ所なら許容範囲かしら？細かい状態はよくわかりませんでしたが
多少狭いものの土地としての価値があることは間違いないので、買付を入れる方針を
固めました。
古家付土地として売りに出ていたので、建物面積の情報がなかったため確認したところ
「融資は一般の銀行では難しいと思います。建蔽率オーバーなので。」と衝撃の発言。
げ、そうですか・・・。取引している某信金さんから歩いてこれる立地だったので、
その信金さんに軽く振ったらやる気だしてたんですけど、振れないことがわかりました。
となるとノンバンクさん一択？うーむ。個信が超汚いから自信がないです・・・（汗）
まあでも逆に、ノンバンクさんなら３０年融資も検討してくれることでしょう。
金利は高いものの、キャッシュフローベースでは良くなると思われます。
諸々考えた上で、当初予定していた２０％の指値で買付を入れたい旨を話しました。
元付業者さんは「売主さんも飛び込みでうちに来たから、どう反応するか正直なところ
わからない」と微妙な表情。売出価格は土地の相場の値段ということでしたので、
そこから建物の解体費を差し引いたらこんなもんだという説得でどうかと伝えたところ
「●●区の空き家条例で補助金が出るから、更地にはほぼ無料でできるということを
売主さんが把握しているんですよ」と。う、ただの相続案件と思っていましたが、
ちょっと手強そうな気がしてきました。
なかなか「持っていきます」と言いたがらない回りくどい仲介業者さん。これ、私と
同類の人だなあと思いながら、私も回りくどくこの金額の買付で何とか持っていきたいと
話をします。１０分ほど回りくどい押し問答を続けた結果、先方とは元々想定していた
金額より少し上げた金額で買付を入れるということで合意。この回りくどい会話、
義母あたりが聞いてたらイライラしただろうなあ・・・（笑）
買付を書きながらいろいろ話をしましたが、この辺は建蔽率オーバーの物件が多いとか
私が作った東京８棟目のことを知っていたりとか、意外と話が盛り上がりました。
元付さんもワンちゃんを飼っているらしく、私の行動範囲にある動物病院さんに
たまに通っているらしいです。もしかしたらすれ違っているかもしれないですね。
東京８棟目も面白いコンセプトだと思って情報をファイルに保管しているとのこと。
昔ながらの町の不動産屋さんなので、あまり期待はしないですが、何かのご縁なので
そちらの客付も是非よろしくお願いします。
これで今年の買付活動はおしまい。あとは来年結果が届いてからの動きになるだろうと
思っていましたし、たぶん通らないだろうなという予想をしていました。
ところが、予想を裏切られることになります。
昨日、東京９棟目の孤独死部屋のリノベ完了後の最終確認をして、家に帰る途中です。
携帯が鳴ったのでディスプレイを見ると、元付業者さんでした。あれれ、どうした？
今日まだ営業してたんだ・・・不動産屋さんはみんな２８日で営業終了と思ってました。
電話に出ると「指値の件ですが・・・」と切り出されます。この元付業者さん、
たぶん５０代のおじさんなんですが、声が一本調子で感情の起伏が電話だとよくわからず
良い知らせなのか悪い知らせなのか何とも判断しがたいです。
「さすがにご提示の金額だと、元々出した値段と乖離がありすぎるということで・・・」
うん、そうでしょうね。恐らく、売り出したばかりだからもう少し様子を見たいので
今回はごめんなさいという言葉が続くのでしょう。
「（自主規制）万くらいまでであれば値引に応じても良いのですが、とのことでした」
え、マジで！？それ、私が利回り１０％でいけると話してたギリギリの数字です。
元付業者さんにもこのくらいまでならなあという話をしていたので、恐らくですが
この元付さん、それを頭に入れて交渉したんじゃないかと思います。思いのほかやり手？
この立地なら１０％ギリギリで既存不適格でも買う価値はあります。再建築不可では
ないのだから、最後は土地として出せば良いです。ノンバンクさんで３０年で引っ張れば
リノベ部分は１０年〜１５年融資だとしても、ある程度のＣＦは出せるでしょう。
その金額で進めますと伝え、急いで各所に連絡。物件情報を教えてくれた友人、
リノベをお願いする予定の施工業者さん、管理を委託予定の管理会社の社長さんに
報告をして、諸々段取り整えました。
年明け、ノンバンクさんに打診しないとだなぁ。この間「個信もうちょっと綺麗にして
おいて貰えるとやりやすいです」と言われてしまいましたが、全然変わってないどころか
むしろかえって汚くなってる気がするんですよ・・・。うまくいくかとっても不安です。
まあでも頑張りますよ！この立地ならいけると思います。
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