2018年12月27日

換気扇の修繕から、都内物件の収益性の良さを改めて認識。

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札幌5棟目で修繕が発生しましたので、対応を依頼しました。

わかって買っているとはいえ、修繕をするたびに低家賃帯の地方物件の悲哀を感じます。



札幌5棟目の管理会社さんから連絡をいただきました。こちらの管理会社さん、

よほどのことがない限りは、連絡を基本電話以外のツールでしてくれるので、

平日昼間はあまり電話に出られない私としては大変助かっております。



今回は・・・う、修繕の連絡でした。入居者様よりお風呂の換気扇から異音がしている、

という連絡がコールセンターにあったらしく、現地調査を行った結果、換気扇の交換を

しなくてはならない状態だった、とのことです。



報告書には「近所迷惑なほどの音量です」と書かれていました^^;

近所迷惑なほどの音量でうなる換気扇って相当なもんですね・・・。



でも換気扇の音は意外と気になるというのはわかります。私も以前、自宅で浴室の

換気扇故障がありましたが、日に日に「カタカタカタ・・・」という音が大きくなるのは

かなりストレスでした。ゆっくりお風呂に入る気がなくなります。



調査した結果としては、軸ブレを起こしているということでした。応急処置として

注油して音は軽減されたとのこと。ただ、やっぱりまだうるさいので、交換をした方が

良いであろうというご提案でした。



ざっくり2万くらいの費用になるということでしたので、修理を依頼しました。

交換は後日ということで、現在日程の手配をしているところと思われます。



とまあ、ここまでは良くある話です。賃貸経営をしていれば、換気扇の一つや二つは

故障するのが当たり前。入居者様が不便な思いをしているのを放置するわけには

いきませんし、お金を貰っている以上責任が発生するのもまた事実ですから。



ただ、その「お金を貰っている」という点は共通なのですが、間取りや立地によって

貰っている金額が異なる、というところには留意した方がいいだろうと考えています。



同じ2万円を払うにしても、家賃収入が違えばその重みは大きく変わります。



・家賃8万円の都内ターミナル駅徒歩圏の1Rアパート

・家賃6万円の都内ギリギリ23区の1DKアパート

・家賃4.5万円の札幌それなり立地の2DKアパート

・家賃3万円の札幌それなり立地のメゾネット1LDKアパート

・家賃1.5万円で立地も微妙な1Rアパート



上記、全て私の保有物件です。同じ「一部屋を貸す」という行為でも、その内情は

大きく異なるのだなということが、これを見るとわかると思います。



どの物件でも、換気扇の工事は2万円です。家賃8万の物件で、2万の経費だったら

まあ仕方ないねで済みますが、家賃1.5万の物件で2万の経費は家賃1ヶ月分以上。

これだと経営的にシャレにならないです。



家賃の安い地方物件は、家賃の高い都内物件と同じ利回りだったとしても、家賃の

安さからくる経費率の高さによって、同じ利回りでも同じ収益性にならない・・・。

同じ利回りなら家賃が高い物件を購入した方が収益性は高くなる、ということです。



「都内は高すぎるから地方を買う」という人もいると思います。でもその地方物件、

前述のような経費率の高さに耐えられる物件なのでしょうか。そこを見誤ってしまうと

「こんなはずじゃなかったのに・・・」という話になりかねません。



もうちょっと具体的に言います。私が保有している東京のアパートと札幌のアパートで

1部屋退去が出た時にどれだけお金がかかるかを比較してみます。



※同じ間取りで同じ内装、同じ原状回復費用がかかるものとします。

※原状回復費用は過去の経験から札幌でよくかかっている価格帯にしました

※管理費や固定資産税などの費用は加味しません



東京の1LDK30平米家賃8万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料1ヶ月(管理会社さんへ)

となり、8万の家賃を貰えるなら2.5ヶ月で費用を回収できます。



札幌のメゾネット1LDK30平米家賃3万の物件の場合、実際にかかる費用は・・・

・原状回復12万

・広告料3ヶ月(仲介業者さんへ)

となり、3万の家賃だと費用改修には実に6ヶ月がかかることになります。



さらに罠はあります。

仮に同じ家賃収入を両物件で得られるとしたら、その内訳はこんな感じでしょう。



東京のアパート:8万×3部屋=24万

札幌のアパート:3万×8部屋=24万



同じだけ儲かるわけじゃないと言うのは先ほどの例を見ればわかると思います。

軽く計算してみましょう。



東京は年間平均1部屋入れ替わり、札幌は年間平均2.6部屋入れ替わるとします。

(おおよそ33%程度で考えます)



東京の場合は、原状回復費用12万と広告料が8万で合計20万の経費がかかります。

札幌の場合は、原状回復費用12万×2.6部屋と、広告料が3万×3ヶ月×2.6部屋

かかることになり、合計すると546,000円の経費がかかることになります。

実に東京の1.82倍の経費率と言うことになります。



更に、買う物件によっては、固定資産税も東京より高くなる可能性があります。

典型的なパターンで地方RCを買ったりすると、建物の大きさが同レベルの収入の

都内物件と比べて大きくなるので、固定資産税も大きくなります。

(築古木造だと、逆に地方の方が土地の価値が低くて安かったりしますけど・・・)



以上のような考察から、地方と東京は同じ利回りで購入すると、期待した収益を

得られない可能性が高くなるので、注意した方が良いと思います。



なんかだいぶ話が逸れた気がする・・・まあいつものことか。



しかし、この物件は意外と定着率が良く、嬉しい誤算だと思っております。

2年半ほど保有しておりますが、16部屋中5部屋しかまだ入れ替わっていません。

単身だと平均して年4部屋くらいは入れ替わると覚悟していたのですが、ラッキーです。



入れ替わりが大きければ、それだけ経済的な負担も増えます。入れ替わらないことが

収益の安定化につながります。この調子で入れ替わらないでいただきたいものです。



入れ替わりが少ない理由の一つに、きっと管理会社さんの頑張りもあるのだと思います。

今回みたいに適切に対応してくれているので、入居者様の満足度も高いのではないか、

と想像しています。この調子で引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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