2018年12月26日

ハードルが高いほど燃える!?民泊前提の戸建を検討中。

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ひとつのチャレンジとして、現在札幌市内の戸建を民泊前提の収支計画で取得することを

試みております。合法になったとはいえ、民泊前提での融資は果たして出るのか?



札幌ではいろいろな業者様と交流し、常にアンテナを張っている私。不動産賃貸業だけに

とどまらず、民泊など似ているけどやや異なる業種の方とも交流を深めております。



先日、懇意にしているいくつかの民泊運営業者様のうちの1社から、自社で取得を

検討している案件があるものの、自社での融資付に時間がかかっているので、

よかったら検討してくれないかということで情報提供を受けました。



札幌市内で、戸建としてはまあ悪くない立地です。駅からやや遠いものの、車庫も

ありますので、ファミリーが住まう分には問題はないでしょう。多少癖のある地域という

イメージがあるものの、あくまで比較論です。昔、賃貸で検討したこともありますが、

特に大きな問題があるわけではないと考えます。



建物はRCで築10年程度。耐用年数も十分です。そして通常の賃貸で回すとなると

収支的には厳しいだろうと予想されるものの、民泊であれば大人数が宿泊できるので

客単価が上昇し、収支は良化するであろうと考えられる場所だと判断しました。



賃貸で回らない物件を持ち込むと、万が一民泊がNGになった場合に辛いだろうという

ことも考えられますが、築年数の浅さを考えると通常の戸建として再販できる水準で

あろうと考えられます。地下鉄徒歩圏の戸建でRCということなら、恐らく損失は

最小限に食い止められると考えます。

(この辺は一度裏を取らないと、とブログ書いてて思いました)



民泊前提で果たして融資が出るのかな?という純粋な興味もあり(いろいろと手段と

目的を取り違えていないかと言われると、あながち否定できない)、民泊であれば

180日規制がかかっていても収益は出せそうと判断し、試しに持ち込んでみようと

考えた次第です。



私の中で民泊に強そうなイメージがあるのが、先日秘密兵器からやや降格気味になった

某金融機関さん
。ここは以前より社内で民泊勉強会を開いているという話を聞いており

理解があると思っています。



早速義母経由で持ち込んでいただいたところ、割と乗り気な感じだったようですが、

しばらくしてから「この場所だと住宅街なので騒音問題が発生して、民泊を継続する

ことができないのではないか」という懸念を示されたそうです。



ほほう。なんとなくイメージでそんなこと言ってるようですけど、裏付けまでは特に

取ってないでしょうね。であれば、こちらがデータを揃えてそんなことはないという

話を組み立てて説得してみせようじゃないですか。障害が高くなるほど燃えますよ、私。



まずはデータ集めです。



民泊運営業者さんに、合法化後のクレーム件数を出して貰いました。6ヶ月でたったの

5件しかクレームは来ておらず、うち4件は同一人物。つまり延べ人数で言うと2名しか

クレームを受けていないことになります。この業者さん、札幌市内では結構な戸数の

民泊物件を管理していますので、割合としてはかなり低いと思います。



ただ、これだけだとまだ弱い。もっと客観的なデータが欲しいところです。



ネットを調べるといくつか使えそうなデータが出てきました。



まず、札幌市に寄せられているクレームの件数がわかる記事が見つかりました。

こちらのサイトによれば、札幌市に寄せられた苦情は2.5ヶ月で68件とのこと。



次に、民泊届出件数です。

こちらのサイトによれば、札幌市の届出件数は1295件ということでした。



ここから、民泊運営会社さんのシェアを算出し、そのシェアに対して理論上何件の

クレームが発生するはずかを札幌市のクレーム件数から割り出します。

それと、実際に運営会社さんが受けているクレームを比較すると、理論値を下回るという

結果になります。ここから、運営が優秀であることからクレームが少ない、よって今後も

クレームは少ないであろう、という形での説得を試みてみたいと思います。



また、札幌市が受けているクレーム自体もさほど多くなく、このクレームから派生して

民泊の運営を停止せざるを得ないレベルに追い込まれる可能性も極めて少ないだろう、

という推論が成り立つと思います。



今回調べてみて感じましたが、思ったよりクレームって少ないのだなという印象です。

合法化される前はクレームによる撤退が相次いでいた認識ですが、今回合法化したことで

違法だから即撤退しなさいという指導ではなく、ちゃんと基準を満たし、法による認可も

得ている状態になっているから、即取り潰しというよりは指導を経て正常化させる方向に

国が舵を切っているのかな?なんて想像した次第です。



運営会社さん的には、札幌は180日規制がかかってもまだ儲けが出る地域という

判断をされているようです。私も生の売上データや経費を見たことがありますが、

その物件は合法化以降単価が1〜2割上がっておりました。合法化前の稼働率が

60%〜70%程度のようですので、50%に下がったとしてもそこそこ収益性が

保てるというのは納得がいきます。だから札幌市は民泊の届出件数が他に比べて

多いのだろうなと納得しました。



今後、需給バランスがどう推移するかによって、民泊事情も大きく変わる可能性が

高いと思います。法律が変わり、更に稼働日が下がるなどの可能性も懸念されますし、

ホテルが乱立して民泊の収益が悪化する可能性も無視できません。ただ、観光客の増加と

いうプラスの側面もあるでしょう。正直、数年後が全く読めないという点は怖いです。

ある程度棟数があるからこそのチャレンジという位置づけになるのだと思います。



できれば簡易宿泊所として365日運営できる形にしたいよね、これ・・・。



まだ試したことがないので、できれば入手して色々やってみたいところですが、

果たしてどうなることか。まずは金融機関さんの説得からスタートです。



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posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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