2018年12月23日

管理会社さんに頼み、自主管理しない派です。

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超・無風状態の東京4棟目。先日ちょっとした修繕が発生したようですが、

管理会社さんがすぐ対応してくれて、私は結果を聞くだけでした。助かります。



私、こう見えてけっこうサラリーマンのお仕事が今猛烈に忙しいんですよ。

出張は多いし、朝早くから夜遅くまで仕事がビッチり入ってるし、お休みの日も

出勤になるし(今週も月曜のクリスマスイブは祝日ながら出勤です)。

金融機関さんにお邪魔しようとしても、平日ほとんどどこかしらに出張しているので

月曜の朝一番くらいしか時間が確保できません。



サラリーマンなんか辞めちゃえばいいじゃないと言う人もいますが、今自分に任されてる

お仕事を放りだして辞めるのはどうしても自分自身に納得がいかないので、少なくとも

自分に与えられた仕事が終わって、その仕事の関係者に迷惑をかけないタイミングに

ならない限りはそういうことは考えたくないのです。そりゃ、会社には代用の歯車と

なる人はごまんといるのはわかってます。自分じゃなきゃ回せない仕事なんて基本的には

ありません。でも、だからと言って無責任に仕事を投げ出していいわけじゃないです。

その無責任な態度はいつか別の形で自分に返ってくると思います。そういう気持ちを

私は持っていたいと思ってます。



なんか早速話が逸れました・・・。今日の話題は東京4棟目のことでしたね。



東京4棟目は現在満室です。夏前に空きが1部屋出たものの、その後1〜2ヶ月程度で

次の入居者様も決まり、滞納なども特にありません。無風状態です。ありがたい。



ちなみに、けっこうな高値で売却にも出していますが、こちらも無風状態です。

これはありがたくないです(笑)



さて、そんな東京4棟目。先日管理会社さんからテナントの空室に申込が入った連絡を

いただきましたが、その際に「それ以外にもちょっと悪い話がありまして」と。



管理会社さん曰く、東京4棟目で入居者様から「悪臭がする」という連絡があり、

現場の調査を行った結果、キッチン下(かな?)の排水の立ち上がりのところに

隙間ができていたので、処置を行って問題ない状態にした、というお話でした。



「若干の出張費がかかってしまうのですが・・・」ということでしたが、そのくらいは

全然オッケーです。人が動いた以上、お金が発生するのは当然のことですので。



冒頭で書いた通り、今の状態では不動産の仕事を片手間ですら出来ない状況です。

今もなお、やることは山ほどあるけど、どれも棚上げしてしまっています。お正月に

やっつけようと思っていますが、たぶん全部は終わらないだろうなあ・・・どこまで

頑張れるかな?と自分でも不安になるレベルです。



そんな中、それこそ入居者様から「●●の調子が悪い」「隣の部屋の音がうるさい」など

問い合わせが来てしまうと、対応しきれずに入居者様にもご迷惑をかけてしまいますし、

こちらとしてもストレスになってしまうと思うのです。昼間は昼休みくらいしか電話は

出来ない状態ですから。職人さんの手配とか自分でできるとは到底思えません。



今回みたいに、問題があった時に管理会社さんに話が伝わり、ある程度いい感じに対応を

しておいてくださるというだけでも、多忙な状態の私としては助かります。



私は少なくとも今の状態で自主管理をしようとは思いません。自主管理をした方が

コストカットの側面では優れており、自分自身のスキルアップという観点では好ましく、

基本的に良いことが多いのは認識しています。財務がタイトだったり購入した物件の

利回りが低いとか返済比率が高いとか、そういう状態であれば自主管理にすることで

管理費が削減でき、事態が改善するのは間違いないことです。それでも自主管理を

しようとは思っていません。



代理で色々と電話を受けたり支払ったりしてくれる専属秘書的なポジションで、

月々の対応の費用は月額家賃の5%。例えば、家賃収入が20万の物件であれば、

1万円が管理会社さんへの業務代行費用の支払となります。そう考えると、月1万で

秘書を雇えるなら安いような気もしてきます。



他方、キャッシュフローベースでみてみると、管理費はやや割高になります。

ここでは銀行返済だけを一旦取り上げます(実際は他の費用もかかりますし、税金も

意識しなくてはなりませんが、面倒なので単純化して銀行返済のみに絞ります)。



先ほどの例で家賃収入を月額20万とします。管理費は5%なので1万円。

銀行返済の返済比率を50%として、月10万を払うとすると、手元に残るのは

10万円。ここから1万円の管理費を払うことになるので、管理費の負担は体感的に

10%に跳ね上がります。もし返済比率が75%だとしたら、20万の家賃収入に対し

15万の返済が必要なので、手残りは5万。そこから更に1万を支払うことになるので、

体感的な管理費の負担は20%となってしまいます。



こうやってみると、高値掴みしてしまった、もしくは金融機関さんから長期の融資を

得られなかった場合は、極力自主管理をした方がいいのだろうという気がしてきます。



私自身は変な小口の借入がちょいちょいあるので、決して返済比率は低いとは

言えないです。本来なら自主管理した方がいい側面もあるのだと思います。

でも状況的にそれをやる余裕がないので、お金を払うのは致し方ないと考えます。



そして、管理会社さんには「代行してくれる」以外の良い面もあります。

管理をお願いしているがゆえに、私のところにこれを買いませんかと情報が回ってくる

ケースもあるのです。



管理会社さんは管理をしているので、管理物件を売ろうと言う流れの時には基本的に

声がかかる存在です。状態も把握している中で、価格交渉も売主さんとダイレクトに

行うことができる。そんな状態のインサイダー情報を優先的に持ってきてくれるとしたら

多少手数料を払っても管理会社さんにお願いするメリットはあるのではないでしょうか。



現に、私は管理会社さんから紹介されて購入している物件がいっぱいあります。

東京6棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、札幌10棟目がそれにあたります。

それ以外にも、購入に至らなかったものの優先的に持ってきてくださった案件は

数知れずあります。そういう意味では、管理会社さんに支払っている費用は別の物件を

購入するチャンスを得るための費用と考えることもできます。



私が管理会社さんに委託する理由は

・サラリーマンが忙しすぎて不動産活動に時間が割けないことがあるため

・管理会社さん経由で物件情報を貰うため

という2点だと言うことになります。



今回のブログ記事ですが、「自主管理と管理委託のどっちが正解か決着をつけよう」

という意図は全くありません。人それぞれ、好きなように選べばいいじゃないかと。

自主管理でも物件情報を集めて購入している人もいますので、必ずこの結論が正しいとは

思いません。ただ単に、今の私の能力と状況から考えると、この選択が私にとっては

最適というだけです。能力が高く、自主管理をどんなに忙しくてもやれる人は尊敬に

値します。私もそんな能力が欲しいです。基本、周りの人に何となく助けられて

ふわふわと生きているだけの私ですので、能力高くない自覚はあります。



一応、周りの人に頼らなくてはならない自覚はあるので、頼る相手の立場に立って

こんなことされたらいやだろうなとか、こういう風に動いた方が望ましいだろうなとか、

考えながら動いてはいるつもりです。東京5棟目の管理会社さんには「ひろ*さんは

うちの管理スタッフの中でも人気トップクラスですよ!」と(リップサービスかも

しれませんが)言っていただいているので、それなりに間違ってはいないのかなと

思っています。



以上、私は管理会社さんとの関係をこんな風に考えています、という話題でした。

管理会社の皆様、今後ともご支援いただけますようお願い致します。



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posted by ひろ* at 11:34 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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