2018年12月21日

富山1棟目、ちょっと放置しすぎな自分に反省。

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あまり手が回っていなかった富山1棟目。管理会社さんから冬支度や町内会費などで

ぼちぼち連絡が来ているので、放置してないでちゃんとしないと・・・。



富山1棟目は8部屋中2部屋しか入居していません。恥ずかしながら・・・。

購入するペースと埋めるペースが全く合っておらず、しかも埋めたら大きいけど

今は埋まってない案件みたいなのばかり取り組むものですから、再生が追い付かず。



家賃が高い物件から先に何とかした方が効率がいいし、物件も複数あるし、家からも

近いというところで、東京の物件から先にやっつけようとする傾向にあります。

あと、札幌も物件がいっぱいあるので、これも行ったついでに埋めようという方向性で

対応しています。そうなると、飛び地で家賃も安い富山1棟目がどうしても後回しに

なってしまうことになります・・・。サラリーマンのお仕事もだいぶ立て込んでますし、

なかなか力を入れられない現状があります。



立地が良ければそれでも埋まるのだと思いますが、富山1棟目は正直そこまで立地は

良くない、と言うかむしろ立地が悪いです。だからこそ格安で購入できたのですが。

だから埋めるには私が気合を入れて色々やらないとダメなんだと思っています。

でもそれが出来てないから、埋まるわけもなく・・・。ダメ大家です。



そんな富山1棟目の管理会社さんから先日電話がありました。たまたま電話を取れる

タイミングだったのですぐ出ると、開口一番先方は「ご無沙汰しております」と。

そ、そんなに間が空いちゃってましたか・・・。そして「申し訳ございません」とも。

え、何が申し訳ないんですか?と聞くと、全然連絡もせずにいたことに対してとのこと。

やっぱ真面目です、この会社の方。むしろこちらが申し訳ありません、放置しちゃって。



電話してきた理由は「融雪装置の設置について」でした。コスト削減のため、固定の

融雪装置ではなく、蛇口のみ準備して、蛇口にホースに接続して水を散布するタイプを

採用しております。そうなると、毎年シーズンが来た時にホースの設置と撤去が

必要になります。そこには当然ながら人件費がかかるので、設置費用をどうしても

いただくことになってしまう、と申し訳なさそうに言っておりました。



富山1棟目はコスト高な体質になっています。井戸水をくみ上げるポンプがあるので

規模の割に共用部電気代がけっこう高いこと、電気代の支払等管理会社様に依頼すると

1支払につき300円の手数料が発生すること、など細かいものが積みあがってます。



電気代は仕方ないにしても、支払手数料的なものは別に自分でやればいいじゃない、

という話もごもっともなのですが・・・。

私がサラリーマンを辞めている状態で、嫁ちゃんがこういうのを得意としているなら

自分でやってもいいのですが、たぶん今これを自分で引き受けると、サラリーマンの

仕事で出張も多いことから、きっと支払を忘れたりしてしまうと思うのです。

今は面倒くささが先に出てしまっているので、お任せしている次第です。

それがわかっているならちゃんと埋めなきゃダメでしょ、と言われれば、返す言葉も

ないわけですけど(汗)



そんなコスト高の富山1棟目ですが、融雪装置の設置はお願いしました。5000円と

いうことだったので、まあもういいやと思った次第です。



そして更に数日後、管理会社さんからまた別の連絡がありました。今度は「万雑費」の

請求がありました。ま、万雑費ってなに!?困った時のグーグル先生。お伺いを立てて

みると、どうやら町内会費と自治会費のようなものだそうです。

説明のページのリンク貼っておきますね。



空室も多いのである程度免除できないかと管理会社さんにて町内会の方に相談はして

くださっているようですが、そもそも町内会費を免除しているのだからこの金額で

お願いしたい、と言われてしまったとのことでした。来年は来年で相談に乗ると

いうことでしたので、来年はもうちょっと交渉して貰おうと思います。



計算式を見ると、なぜか7戸で計算されていました。うちの物件、8戸ですが・・・。

まあいいか、安くなるなら。なら。だいたい一部屋当たり3000円ということで、

町内会費が月300円だとしたらそれよりは割安ということになります。



来年は入居率に応じた計算でお願いしよう。うん、そうしよう。そうやって交渉して

貰うことにします。というか、来年は余裕が出来て富山の空室対策もきちんとできる

形にしないとダメですね。稼働率が低いと金融機関さんに経営能力を疑われます。



万雑費についても、管理会社さんに支払代行を依頼すると300円の手数料が

発生します。今回は振込先の情報もあったので、この内容は自分で振り込むか・・・。

ネットバンクから振り込めばいいだけですし。そして振込先が農協というのが渋い。



うーん、真面目に考えないといかんですね、富山1棟目。この繁忙期にあと2部屋

埋めれば、まあ多少のことは目をつぶることができるような気がします。

電気代の支払も口座振替にして自分で対応し、コストを削減した方がいいかも。

小口の借入の支払の管理とかでいつもバタバタしているから、これ以上支払管理を

自分でやりたくないという気持ちはあるんですけどねえ。

あと、定期清掃についても少し見直しをかけようかなと思います。



1月、繁忙期でとんでもなく忙しくなる前に、一度営業に行かないと。

プロパンガスの営業さんともお会いしたいし、管理会社さんとも繁忙期に向けて

一度作戦会議したいし。どこかの週末、泊まりで富山に乗り込もう。うん、そうしよう。



もうちょっと真面目に大家さんします。すみません。



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posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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