現在１８位です。昔に比べて胃もたれすることが多くなった・・・。
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ポールさんから問題提起のあった「都心は利回り１０％でどうして回るのか」という点、
私も体感でしかわからなかったので、シミュレーターを使って検証してみました。
最近ブログランキング１位を突っ走っており、勢いがあるポールさん。
そんなポールさんから、東京だと築古ＲＣでも利回り１０％程度しか出ないらしいけど
そんなんでお金残るの？という疑問が呈されました。
私、築古ＲＣは持っていませんが、都内築古木造にリノベかけて１０％〜１５％程度で
回しています。木造だと固定資産税が少ないのと、２０年融資を引っ張ってくることで
まあ何とか回している、というところがあります。リノベは１５年しか引けないので、
正直そんなにたんまりとキャッシュが出るかと言われると微妙です。リノベ分もあわせて
計算すると、返済比率が割と高いです＾＾；
例えば、東京８棟目なんかで言えば、借地なので地代も返済とみなして計算すると
物件購入分の返済比率が３５％、リノベ分の借入が２５％、地代が９％となりまして、
返済比率は６９％にも達してしまいます。これでも利回り１１％以上で回してますが、
ちょっと仕上げることに失敗気味であることは否めません。
正直、この物件に関してはいろいろな誤算があったため、私の保有物件の中でもかなり
返済比率が高いのです・・・お恥ずかしい。
借地なのでもっとうまく仕上げてキャッシュマシーンにしなくてはならなかったのですが
そこは作戦を誤ったと自覚しています。細かい借入もあるので、それらを返済して
返済比率を下げないといけないよなあ、と思ってはいます。
えっと、自分の失敗トークはとりあえず置いておいて、都内の築古ＲＣのお話でしたね。
まず最初に、今の東京だと築古でも利回り１０％のＲＣはなかなか出てきません・・・。
でも最近ようやく、耐用年数超過寸前とかであれば、利回り１０％も目にするように
なってきました。以前、私が買付を入れて敗れた東京の耐用年数切れのＳ造ビルは
利回り９％ちょっとでした。今、こいつは転売に出ていて、利回り６％くらいに
なってます。さすがに売れないよねとは思いますが、それでも９％で仕込めれば転売が
出来てしまうという恐ろしい市場です。
というわけで（？）、以下の条件でシミュレーションをしてみました。
過去に似たような案件を検討したことがあるので、その数字をある程度流用。
・築２８年Ｓ造
・金額７２００万
・利回り１０％
・固定資産税は満室想定家賃１ヶ月分の７０％
・土地建物比率は土地６：建物４
・フルローン、期間２０年、金利２％
・管理費は年間実質家賃の５％
・年間の入れ替わり２０％、広告料１ヶ月分
・修繕費は年間実質家賃の５％
・その他経費を年間実質家賃の３％
・家賃を６年〜１０年、１６年〜２０年の間で家賃収入総額から１％ずつ減少
・減価償却１２年
・入居率９０％
結果、減価償却が切れる１２年まではギリギリでキャッシュフローがプラスでしたが、
そのプラスも年間３０万とか悲しくなるレベル。家賃下落や減価償却切れなどから
１３年目からマイナスに転じて、１６年でこれまでの累計ＣＦを吹っ飛ばしました。
ポールさんがブログで書いたところまでのマイナスではないですが、それでも１０％だと
厳しいと言う結論になりました。
ちなみに、これを２５年融資に置き換えると、１８年目からキャッシュフローが
マイナスに転じますが、２５年の返済の間に累計のプラスのキャッシュフローをすべて
吐き出すと言うことはないです。ただ、長期返済にすればＣＦは確保可能という考えに
ついては、残債が減らないので必然的に長期保有にならざるを得ないという問題が
ありますから、立地が良く長期保有可能であることを見極めないと危険であると
いうことは意識する必要があるでしょう。
では２０年でこれを購入するのが全くダメかと言われると、そんなことは決してなく
売却を絡めることで手元に多少残せるのかなと考えています。
勿論、この値段で売却できる、という目利きができることが前提ですので、万人に
おすすめできるわけではありませんけど。
前述の２０年のケースですが、１０年経過すると残債は当初借入額の５４．５％まで
減っております。金額にして４０００万弱としましょう。
そして東京であれば、築古でも利回り１２％あれば売れるだろうと予想します。
利回りから割り戻した売却想定金額は５１００万〜５２００万程度。
ここで売却すれば、ＣＦがほとんど出なかったとしても、強制的に積み立てていた
元本返済分が収益として手元に戻ってくることになり、トータルするとプラスで終われる
という結果になるのだと思います。
（減価償却が終わっている分とか税金とか加味すると、また結果は変わりますが
今回はそこは議論の対象としません）
では、同じ利回りで田舎のＲＣだったとしたら・・・？
東京と地方の違いとしては、以下が挙げられると思います。
１．東京は家賃が高く、地方は家賃が安い
２．東京は土地が高く、地方は土地が安い
３．東京は流動性が高く、地方は流動性が低い
１については、体感的に東京と札幌を比較すると、家賃の坪単価は倍くらい違うと
思われます。どことどこを比較するかでこの辺変わりますが・・・。
２は東京の土地が高いということで何となくわかると思います。
これも場所にもよりますが、２３区であれば中くらいのところでも坪２００万とか
いっちゃいますが、札幌だとアパート用地なら坪３０万〜４０万くらいがいいところ。
必然的に、土地建物比率において建物の比率が高まります。ある意味減価償却には
良いのだと思いますけどね。
１と２から、東京の方がコンパクトな建物で同じ収益を出せます。建物がコンパクトに
なれば、部屋数も面積も減るので、結果として修繕費が安くなります。
例えば、家賃８万取れる部屋と、家賃２万しか取れない部屋では、同じ換気扇の故障でも
家賃に占める比率が異なります。換気扇の修理で２万かかるとしたら、家賃２万の部屋は
月の家賃が吹っ飛びますが、家賃８万の部屋だと余裕がある、ということになります。
更に、東京だと土地が高いので、建物に価値がなくなってもそれなりの値段で売れます。
地方は土地の値段が低いので、土地値から解体費を引いたら雀の涙程度にしかお金が
残らない可能性が高いような気がします。しかも３に書いた通り流動性が低い。
出口を取るのが厳しく、不動産と添い遂げる覚悟が必要になるかもしれません。
こんなところを考えながら、地方物件の場合のシミュレーションを考えてみました。
基本は先ほど出した内容と同じですが、以下のパラメータをいじっています。
いずれも建物が東京より大きくなることを意識しての調整です。
・土地建物比率は土地４：建物６
・固定資産税は満室想定家賃１ヶ月分
・修繕費は年間家賃の１０％
・その他経費を年間実質家賃の５％
これで見ると、借金完済時には累計のＣＦマイナスが１０００万近くになります。
東京だとＣＦマイナスは３００万くらいだったんですけど、その３倍以上です。
しかも売却しようとしてもあまり高く売れないわけだし、減価償却で建物価値分が
１円に下がっており、売却益もガッツリ取られる構造になっているし。
ちなみに、ＣＦマイナス３００万くらいで収めるにはどのくらいの利回りが必要かを
計算してみました。これまでのパラメータはいじらず、家賃だけ上げていった結果、
どうやら利回りは１１％必要のようです。意外と差がなくてびっくり。建物の大きさを
もっと大きくしないといけなかったかな？この辺はパラメータのいじり方で変わるので、
私の試算が正しいとは限りません。読者の皆様も自分なりに計算されると良いでしょう。
そしてこの数値も地方の状況によって変わると思います。札幌だとここに広告料の考えを
入れないとだから、更に利回りが必要ということになるでしょう。
というわけで、ポールさんの疑問に対しての回答は・・・
・ポールさんの試算ほどに悪くはないけど、マイナスになるのは間違いない
・売却までセットにして考えないと儲からない
ということになるのかな？と思いました。
全然違うとか、この辺が甘いとか、そういうのありましたら是非つっこんでください。
私も自分の考えがいつも正しいというつもりはありません。感覚的に思っていることを
いい機会なのでシミュレーションツールに落としてみたらこうなった、というだけで、
もっと違った考え方があれば、それを取り入れた方が自分の器が広がると思いますから。
んならのー！（パクリ）
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