2018年12月07日

確度高めな問い合わせ件数は確実に増えていると思う。

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東京8棟目、まだ成約には至っていないものの、確度が高そうな問い合わせが

前に比べて多くなってきました。



家賃が近隣相場より1万円高いけど、コンセプトを尖らせた物件にすることで

差別化が図れ、他に同じような物件がないからという理由で選んでいただけるという

ブルーオーシャンはあり得るのか。少子高齢化、物件あまりなどによる賃貸の激戦化は

避けられないと思うので、そこから一歩抜け出すための実験の位置づけが東京8棟目。



私自身がペットもコミュニケーションも好きなので、そういう物件であれば多少苦労を

しても自分なりに納得できる。そう考えて企画したペット共生型コミュニティ住宅。

家賃が高いこともあり、出足は鈍く、普通に1万円下げて賃貸で出した方が早く埋まって

キャッシュフロー的には楽だよねと思ったことは何度もあります。



でも、せっかくの機会です。やれるだけのことをやって、それでもダメだった、という

自分なりの納得感がないうちに低きに流れてしまっては、今後もそれを繰り返すことに

なるでしょう。ちゃんと実験としてデータを取り、なんらか自分なりに得られたものが

あり、最善は尽くしたと思った時に、方向転換するべきでしょう。



そんな感じで、歯を食いしばってマイナスのキャッシュフローに耐えてまいりました。

3部屋稼働しているので銀行返済と外構の修繕ができるくらいまで来ていますが、

リノベ分の返済と地代の支払の分にはまだ届いておりません。そう、この物件については

結構返済比率高いんです。妄想利回りは11%以上あるんですけど、1/3くらいは

15年返済なのと、借地なので地代(これを返済比率に入れるのかは微妙ですが)も

ばかになりません。



というわけで、そんなに楽ではないのです。しかも私の東京物件の中ではロットが大きい

部類に入ります。7部屋でロットでかいって言うなって?そこは突っ込まないで!(笑)

そうなっちゃうからこそ、家賃を高く取れるコンセプト住宅をという気持ちになった

部分もあるわけです。



というわけで、できればあと2部屋早々に埋まってくれると、手出しがなくなるので

大変助かるのですが、最近はもう一押しで申込じゃない?という感じの問い合わせも

ちょこちょこと来るようになりました。



猫を飼っているDINKSで、過去2回内見に来ていて年内には引っ越したいと

仰っている方がおりましたが、あの人たちはどうなったかしら。特にその後続報が

ないので、他決されてしまったのかもしれません。惜しいなあ。実に惜しい。

でもまだわからないから、吉報を待ちたいと思います。



それから、最近来た問い合わせが、犬5匹飼ってるという方。5匹ですか!?

でもうちは多頭飼いOKですので、そのくらいではひるみません・・・たぶん。



ただ、この方にリクエストされているのが「洗濯物を干す場所がない」というお話。

洗濯物ですか・・・確かにないですね。うん。戸建をアパートに改装している物件なので

各部屋にベランダと言う構成にはなっておらず、確かに洗濯物をどうするのと言われると

皆さんで工夫して部屋に干してくださいね、になってしまいます。



敷地はそれなりに広いので、外に物干し台を置こうと思えば置けるのですが・・・。

その候補になる場所にはウッドデッキが敷いてあり、お住まいになっている方の

憩いの場としたい意図があります。憩う場所に洗濯物がひらひらと干してあるのは

私としてはいただけません。コンセプトに反します。



じゃあその奥だとどう?という話ですが、隣の家の茂みがかなり生い茂っているので

そこに干すのもやや現実的ではないなと思うのです。陽当たりが悪すぎます、あそこ。



となると、室内物干しで如何でしょうか、というオファーになるでしょう。

管理会社さんには室内物干しなら追加設置するので、それでどうですかと打診しました。

納得いただき、ご入居に繋がれば良いのですが。



前はそういう問い合わせも全然なかったのですが、マイソクに情報を詰め込んだ効果が

出てきたのか、最近はこういうあと一息な問い合わせが増えているように感じます。

繁忙期効果にしては、10月くらいからの傾向なので早すぎます。マイソクを置き換えて

効果が出ているのかなと予想します。



この調子で繁忙期を迎えれば、約一年越しになるものの満室が見えてくるのでは!?

ちょっと期待しちゃいます。



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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