2018年12月02日

札幌9棟目の方向性を確定させ、具体的な動きを取り始める。

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先日の札幌出張時にどうするか検討した札幌9棟目について、第三者というかキーマンと

いうか、そうなるはずの人に意見を聞いて、方向性を確定させました。



札幌9棟目は現在5室の空室があります。どれも一癖も二癖もあり、あっさり決まる

要素はかなり少ないと考えています。要は難しい案件ということです。



・在来工法のお風呂に無理やりトイレをくっつけたバストイレ一緒の部屋がある

 不人気「三点ユニット」以下・・・「三点」でも「ユニット」でもない

三点でもユニットでもないバストイレ一緒はこちらです

 5部屋中2部屋がこの仕様



・外階段が急で雪が降ると怖いレベル

 5部屋中3部屋がこの仕様



・内階段が急で高齢者に優しくない(外階段よりマシですが)

 5部屋中1部屋がこの仕様



・DK1間しかないワンルームがある

 5部屋中1部屋がこの仕様



・名前が究極にダサい

 全部屋がこの仕様



といった様々な難関を抱えております。何とも難しい感じです。



ただ、明るい材料としては、敷地隣接の月極駐車場が山ほど空いていること。

一括で借り上げていた企業さんが撤退に伴い解約したようで、駐車場には全く

困らないレベルとなっております。駅からあまり近くない物件なので、駐車場が

あるというのは武器になるだろうと考えます。



札幌出張時に検討した案は

・とにかく家賃を下げて埋める

・1DKを2部屋くっつけて大きくして埋める

の2案でした。ここについて、かつて保有していた札幌2棟目と札幌3棟目をたくさん

埋めてくださったエース営業マン(属性が悪いお客様を引っ張ってくるのが得意)に

ヒアリングして、どうしたら一番引きが良くなるか検討しました。



まず、部屋をくっつける案は、中途半端にやっても微妙ではないかと言う見解でした。

それだったら別々に募集した方がいいかなという感じでしたので、そこは意見に従い

部屋をくっつける工事は行わないこととしました。勿論、反響を見ながらという形で

考えることになりますので、未来永劫そうしないと言うわけではないですが。



次に、ターゲットをどうするか、です。他であまり受け入れない高齢者なども

積極的に受け入れることにしてはどうかと思いましたが、仲介業者さん的には

2階は高齢者には厳しいと思うという見解。まあ確かにそうですね。ごもっとも。



隣地の月極駐車場が空いているから、そこを使う業種の人を積極的に入れてみては、

というアイディアをいただきました。具体的には50代〜60代の建設現場作業とか

やっている単身の方です。一番安いワンルームであれば、駐車場代8000円を

加味しても、2万前半で全て収まることになり、客付の武器になるのでは、と。

なるほどねー。はい、早速採用します。そうなると、畳はCFに変更した方が

良さそうですね。高齢者ターゲットなら畳を残した方がいいと思いましたが、

そこは狙わないなら洋室に変更した方が引きはいいはずです。



家賃についても相談しましたが、相談してきた家賃なら少なくとも反響は出るだろう、

ということでした。ただ、決まるかどうかは別として、という注釈つきですが。

まずは反響を貰わないことには話が始まらないので、安くして反響の内容を見ながら

家賃を調整すればいいのではないか、という意見をいただきました。



あとは、多少難ありの属性でも受け入れますよという姿勢を打ち出しております。

ここについては札幌2棟目、札幌3棟目で作った信頼(?)があるので、相談した

仲介営業マンも喜んでおりました。彼らからしたら、普通であればお客様にならない人が

お客様になるのだから、そりゃあ歓迎ですよね。



そんなこんなで相談を終えて、そのまま管理会社の担当さんに連絡を取りました。

反響が取れる可能性が高い賃料に値下げして募集する、ということで話を進めて貰うよう

依頼をしました。ネットの賃料など更新していただくように伝えましたので、近々動きを

取っていただけるでしょう。



それと、現状回復の見積時に和室を洋室に変更する形でお願いしますと伝えました。

全部屋一気にやるかは別にして、最低1部屋は原状回復しておかないと、内覧に来た方も

イメージがわかずに取りこぼしてしまう可能性があると考えるためです。



また、既定路線としていた「テナントと1DKをセットで募集して家賃を上げる」案も

実行いただくようお伝えしました。ここも正直テナントが埋まるイメージが持てずに

いたのですが、今回隣の月極駐車場が空いたことで、幹線道路沿いのP有テナントとして

募集が出来るので、当初考えていたよりは難易度が下がったと思います。募集したら

うまくいきそうな予感がします。



さて、家賃を下げた場合に気になるのは借入の返済です。この物件、購入当初の

レントロールでは21.6%の表面利回りでした。今回の家賃の調整でその表面利回りは

21.3%まで下がることになります。思ったより下げ幅が小さいですが、テナントを

逆に少し強気で貸し出しているからです。で、そのテナントを含め、家賃交渉があったら

最悪ここまで下げようというラインで引き直すと、19.8%まで下がります。

それでも某政府系金融機関さんの10年での借入に対する返済比率は56.4%。

若干高めですが、10年返済と考えれば悪くない数字と思います。



この内容なら何とかなるんじゃないかなあとは思いますが、さてどの程度反響を

取ることができるか、動向を注視したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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