2018年11月22日

3泊4日、久しぶりに弾丸ではない札幌出張だけど、中身は弾丸。

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これから札幌に出張してきます。なんか雪が降ったとか路面が凍結したとか言ってるので

重装備で臨んだら、東京で暑くてしょうがない(汗)



札幌出張の目的は以前のブログで書きました。結構詰め込んでます。ギューギューです。

今日は到着したら速攻で金融機関さんをご訪問しなくてはなりません。それも3件。

うち1行は新規の金融機関さんなので、確定申告3期分、決算書3期分、紹介資料、

現状レントロール、借入状況などを説明しなくてはなりません。



しかし、この書類がまた全然アップデートされておらず(汗)

昨日は夜中の3時まで資料の最低限のアップデートと印刷作業に追われてました。



あとは、金融機関さんに行く以上、何かしら当てる物件を持ち込む必要もあります。

その当てブツの資料の印刷もしていました。ほんと、メールで送ることができれば

楽なんですけどね。この辺の作業。



ちなみに、本日有給休暇を取得するため、今週はかなり頑張ってサラリーマンの仕事を

こなしました。毎日晩酌もせずに夜中まで資料を作ってたので、結構疲労困憊気味です。

でも好きなことのためなら苦にならないので、札幌でも元気に過ごしたいと思います。



今回は管理会社さんを含めた不動産業者さんへのアポが8件、金融機関さんへのアポが

3件という状態で、大家さん仲間の方に声をかける隙間ゼロでした。3泊するのにね。

肝臓がフォアグラにならない程度に頑張りたいと思います。



購入予定のボロ戸建の状況把握、札幌8棟目の修繕後の状況把握、札幌6棟目の

リフォーム内容の詰め、札幌9棟目のリバイバルプラン(と書くと逮捕されそう!?)の

策定など、やることはモリモリてんこ盛りです。気合を入れないと。



現在、札幌の物件の稼働率は・・・

札幌5棟目:16/16

札幌6棟目:3/4

札幌7棟目:17/17

札幌8棟目:12/12

札幌9棟目:7/12

ということで、決して悪くありません。買ったばかりの札幌9棟目を除けば。



札幌5棟目は埋まらない駐車場とクレームが入るゴミステーションをどうするかという

課題があります。駐車場はどう外向けの貸出の宣伝をするか、今ちょっと狭いので

割り振りを変えるか、エントランスにあるゴミステーションが入口を狭くしたり

ハエがわく状況を作っているのをどうするか、といったところです。

駐車場を1台減らして、一つ一つの区画を少し広くして、ゴミステーションを余った

場所に移動させるのが最良の一手かなとは思っています。スペースが勿体ないから

追加でバイクガレージでも置けたらいいなあ、とか。この辺は来春の課題です。



札幌6棟目は大型滞納で裁判により退去いただいた入居者様のお部屋をリフォームして

次の方に貸す作業が待っています。今までやった仕様を踏襲すればいいでしょう。

お金がかかること以外の問題はありません(笑)



札幌7棟目は来春震災復興の修繕を行います。ここは昨日のブログに書いたので省略。



札幌8棟目も来春大規模修繕が必要かなと思っています。ただ、一番目立つ共用部は

今年ある程度何とかできたので、そういう意味では緊急性は薄れたかもしれません。



札幌9棟目は、競争力がなさすぎる間取りでもあるので、思いきって部屋をぶち抜いて

部屋数を減らして面積を増やすという方向性を検討しています。管理会社さんとその辺を

今回打ち合わせる想定です。



あとは購入するボロ戸建の契約とリフォームの方向性の打ち合わせも必要ですね。

外壁をまともに修繕すると、利回りが14%くらいまで落ちてしまうのが難点。

札幌は家賃が安いので経費負けするんですよねえ。この辺のバランスが悩みどころ。



そんなところで、いざ札幌へ行ってきます!



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posted by ひろ* at 09:55 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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