2018年11月07日

メインバンクさんの融資動向に大きな変化はないっぽい。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。事業計画、今夜頑張ろう。

応援クリックよろしくお願いします→



東京におけるメインバンクとなっている金融機関さんに、2つばかり案件を持ち込んで

みたところ、割と感触は悪くなかったものの、多少本部からの締め付けを感じました。



先日ルックして改めて買付を入れた借地の戸建。こちらについては指値交渉を先方が

車内で何とかまとめようと動いてくださっています。こちらの案件をメインバンクさんに

持ち込むことにしました。



それと同時に、週末たまたま見つけた面白そうな案件についても、一応銀行評価をして

貰おうと思い、あわせてメインバンクさんに送ってみました。若干耐用年数が残っている

S造で、不整形地ながら某ターミナル駅(と呼んでいいのか?)5分以内の物件です。

ざっと計算してみた感じ、利回りは恐らく9%弱になりそうです。



テナントと住居の混在型で、テナントの比率の方が多いという若干怖い物件です。

テナントは景気に左右されるので本当は利回りをもっと高めに見ておきたいところですが

上層階の事務所は最悪事務所を2つに割ってレジに変えても何とかなるかなと思うので

とりあえず指値が通るなら攻めてもいいかなと感じています。



テナント部分は満室渡し、レジ部分はオーナー住居なので空室渡しという話でした。

レジ部分については普通に埋まるだろうと考えられます。



仕事に行く前に現地を見てきましたが、タイルがはがれている箇所が目立ちました。

大規模修繕は10年前に行っているそうですので、購入後に手を入れる必要があると

考えられます。これは指値材料だな・・・。ノールックしなくてよかった。



利回りから考えると、耐用年数が残り1桁ですが、最低25年は引っ張らないと

厳しいと思います。一応、金融機関さんにはその旨を伝え、検討可能か打診しました。



そして昨日、担当の方からお電話をいただきました。



まず方向性としては、支店会議に諮った結果、2件とも取り上げたいとのこと。

相変わらずフットワーク軽いです。こちらの金融機関さん、細かいところは追って

チェックして取り上げる方式で、まずは第一印象で支店としてやりたいかどうかを

決める傾向にあります。決めてから書類を作り始め、あれこれと不明点を質問して

くるスタイルです。



そしてその調査も割と緩めで、本部まで持ち込んだ案件が「すみません、本部で

計算したら建蔽率オーバーに見えると言われました」とか言い出すことも(汗)

でも私はこの案件を取りに行くスタイルは嫌いじゃないです。走りながら考える、

というあたりがちょっと似ているな、と。親近感を感じます(笑)



モアルックした借地戸建とテナント比率高めのビルの2つを持っていきましたが、

やはり金融機関さんとしては(当たり前ですが)金額が大きい方を気にしがちです。

大きな方の案件の話から開始し、戸建はこちらが話を振るまで無視でした。

正直でよろしいけど、両方頼みますよ(笑)



ビルについてはある程度の指値前提となりますので、その指値交渉を聞いて貰えるか

まだわかりません。たぶんまだ細かいところは見てないんだろうなという感じの

会話内容だったので、事業計画をこちらで書いて、それを見ていただきご納得を

いただくことが先かなと考えました。



さて、そんな感じで話をする中で、最近のスルガ銀行問題から端を発する融資抑制の

動きについて、貴行ではどんな状況ですかとヒアリングをしました。

全く影響がないわけではなく、やはり本部がちょっとうるさくなってきているようです。



ただ、フルローンがダメとかそういう話ではなく、収益物件への融資に対しては

過剰な金利引き下げを行わないように本部からの通達が出た、という程度みたいです。

基準金利以下での取り組みは不可とされた、ということでした。



私がお付き合いしているのは規模の小さな金融機関さんなので、元々金利はさほど

安くありません。私が東京で借りている事例では、1%後半〜2%中盤くらいで、

ボリュームゾーンは2%〜2.5%くらいです。優秀な大家さんから見れば鼻で笑われる

レベルだとは思いますが、過剰な金利交渉で金融機関さんの利益を削りすぎると

私くらいのレベルの大家だと今後の融資が見込めなくなってしまうだろうと考えます。

拡大期は金利にこだわらず、踊り場に来た際にいろいろ考えようと思います。



で、金利はどのくらいまで上がるんだいと確認したところ、2%前半は難しいとのこと。

ということは、明言はしなかったけど2%後半でしょうね。最近こちらの禁輸機関さんは

完全新規案件の場合は2.5%(借り換えの場合はライバルにあわせた金利)という

パターンが多かったので、まあ上昇幅は若干ってところになると思われます。



結論として、私から見たら金融引き締めの影響はあまりないという印象でした。



頭金入れろとかそういうルールはできていませんかと確認したところ「頭金を入れて

いただくに越したことはないですが、特にそういう規定はできていません」とのこと。

フルローン、オーバーローンが狙えるということになりますね。ふむ。



利回り9%とか10%とかでフルローンやオーバーローンを狙うと、返済比率が

50%後半になってしまうので若干危険水域ではありますが、そのリスクは許容の上で

できるだけ手元資金は減らさずに物件を取得する方向で動きたいと思います。



事業計画2本とサラリーマンのお仕事、そして内々での勉強会の資料作り。

さすがにこれが並行で走るとけっこうキツイですが、頑張ります。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: