2018年10月12日

運転資金を不動産賃貸業者が借入した事例。

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不動産賃貸業で運転資金を借りることは可能なのか?答えはYesです。

うまく条件が揃えばですが。



そもそも運転資金とは何か。私の理解では「売掛金」「買掛金」など現金商売ではなく

掛取引をする業態において、売上はあがったけど入金とのタイムラグがある場合に、

その間に資金ショートを起こさないよう準備するもの、という理解を私はしています。



月に100万円の売上があがったので、取引先に請求する。それに対する入金は

取り決めにより2カ月後の月末となる。しかし、発注先には現金で仕入れの代金を

支払わなくてはならない。そんなケースだと、最大300万までは自分で一度立替払いを

しなくてはならなくなります。この期間のお金が運転資金ということになります。



また、それだけではなく、人件費とか家賃とか、そういった固定費の支払に関しても

運転資金で賄うことになります。



運転資金が潤沢にないと、取引を拡大しようにも、立替する金額が大きくなるので

それを負担することが出来なくなり、機会損失が発生する可能性があります。従業員を

雇うための費用が捻出できず、業容拡大できないというジレンマに陥るケースも

あるでしょうし、より大きな店舗に引っ越して売上拡大を図ろうにも、家賃や引越資金を

一旦建て替えることができなくなるということも考えられます。



それを防ぐため、金融機関さんから運転資金を借入して手元の運転資金を増やし、

ビジネス上の機会損失を防ぐ、というのが運転資金の借入の意味だと私は理解して

います。



では、不動産賃貸業でこういった資金が必要でしょうか?

掛取引はしていない、家賃も発生しない、従業員も抱えない。運転資金、必要なの?

という見方を金融機関さんがするのもごもっとも。だから一般的には不動産賃貸業だと

運転資金は借りられないというのが定説だと理解していました。



逆に、設備資金は比較的簡単に借りられますが、その設備に資金を使った証跡を

求められるのが一般的なので、自由なお金とは言い難い側面があります。



じゃあ、運転資金は絶対無理なの?というところですが、全く無理ではないと思います。

実際、私も1行だけですが運転資金を借りているケースはありますし、友人の大家さんで

運転資金を借りているという人は何人か知っています。



私が借りているケースは、東京10棟目を購入する際に融資いただいた金融機関さんから

決済日に「まだ貸せそうなんですけど、運転資金借ります?」と言ってくださったのが

きっかけでした。そしてそのままホイホイと審査が進み、半月後にはもう実行。

月内に数字が欲しかった金融機関さんの思惑もあり、とんとん拍子に話が進みました。



あれはたぶん、購入した物件に金融機関さんが根抵当権を設定したから、個人の信用と

担保保全の考えの両方がうまくハマったのではないかと思われます。資金使途がどうあれ

既存取引先で担保がちゃんととれていれば融資はできるのではないかと。だから、

運転資金という形でも融資できたのだろうと思います。



他、運転資金が借りられそうだったケースとしては、保証協会さんの保証付きの融資で

運転資金という可能性がある時はありました。これは金融機関の担当者さんから聞いた

話ですが、東京の信用保証協会さんも支店によってカラーがあり、不動産賃貸業の

運転資金を認める支店と認めない支店があるようです。その担当の方は別の支店にいる

時にやり取りしていた保証協会の支店さんで、普通に不動産賃貸業向けの運転資金も

取り扱っていたとのこと。その感覚で私に運転資金を提案してきたので、OKしたら

「すみません、保証協会で不動産賃貸業に運転資金が必要とは思えないと否決されて

 しまいました」という話になってしまったことがあります。



銀行さんも、その金融機関さんの融資姿勢とは別に、支店長のカラーによって

支店単位で不動産への融資が消極的になるケースはあります。たぶんそういうのと

同じで、支店長の方針で変わっているのかなと想像します。



ちなみに、私が住んでいる区を担当する保証協会さんは、運転資金はおろか、

普通の設備資金への融資もけっこう渋くて、金融機関の担当さんがいつも苦労しながら

保証を取り付けてきているようです。担当の皆様、改めてお礼申し上げます。



友人の中には、某政府系金融機関さんで運転資金を借りている人もいるようです。

どういうロジックで借りてるんだろう?今度聞いてみようかな。でも某政府系さんは

来週購入する札幌9棟目(仮)で恐らく無担保枠がいっぱいになってしまうだろうなあ。



運転資金があれば、どうしても欲しい物件をとりあえず現金で押さえてしまうとか

突発的な修繕が発生した時に対応するとか、そういうケースで利用できると思います。

手元資金を厚くして困ることはないので、ある程度の規模になりキャッシュフローが

安定してきている方は借入できると面白いような気がしています。



もし、運転資金の借入事例などあるようでしたら、共有いただけると嬉しいです。



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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