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仙台に縁がない・・・。今回の買付も残念ながら融資つかず流れました。
利回りはもう一息だけど立地がとても良い物件を見つけ、指値して買付を入れて
仙台の銀行さんをいくつか回ってみました。
しかし、どの金融機関さんでも渋い顔。結局融資は通りませんでした。
法人の問題ではなく、物件の問題が大きいようです。この立地でここまで売れ残るのは
何かあるかもしれないと思っていたのですが、前に買った方が銀行融資をつけていたので
仮に問題が出てきても、恐らくクリアできる問題であろうと思っておりました。しかし、
今回相談した金融機関さんは一様に「その問題がなければ・・・」というスタンス。
その理由は、道路付けにありました。
「私道部分の無償利用権あり」という一言がマイソクに書いてありまして、こいつが
結構引っかかってしまっていたようです。
現地に行ってから公図を見直してみてわかったのですが、上記で言う「私道」と
呼ばれている部分が、位置指定などを取っているわけでもない、他人の敷地なんです。
私はてっきり何らかの指定がある私道に接していて、そこの持分がないだけなのかと
思っていたのですが、どちらかと言うと私道というより他人の土地を突っ切って通る
権利があります、という感じのものでした。一言で言えば囲繞地です。
私道が分筆されて独立しているなら、持分を購入して云々という話もできるのですが
公図上は私道と前面敷地所有者さんのマンションが一体化しており、分筆して持分を
購入するのはかなり厳しいだろうなと容易に想像できる形状でした。
「私道の無償利用権あり」と書かれるのと「囲繞地」と書かれるのとでは、だいぶ
インパクトが違います。最初から後者で書いてあったら、それなりにひるんだのでは
ないかと思うのですが、経験値が足りない私は前者の文言であればごり押しすれば
融資いけるでしょ、と判断してしまっておりました。現オーナーも融資つけて購入して
おりますしね・・・。
３行回った金融機関さん、いずれも「私道持分があれば・・・」という反応でした。
今回はメインバンクさん、新規開拓行さんその１、新規開拓行さんその２の３行を回り
話をしてきたのですが、それぞれ温度差がけっこうある感じでした。
一番頑張ってくれたのはメインバンクさん。２週間以上時間をかけ、できれば良い回答を
引っ張り出そうと四苦八苦してくれた様子が伝わってきました。札幌は全然やらない、
古いのはやらない、新築持っていけば頭金３割とか平気で言う、というのがここのところ
続いており、正直ちょっと不信感もあったのですが、今回は頑張ってくださいました。
「もう３年も融資して貰えていない、業容拡大の面で貢献いただけないなら、金利面で
貢献いただけないか」というお話を期首に相談したのがカンフル剤になったのかも
しれません。メインバンクの矜持を見せていただいたような気がします。感謝します。
新規開拓行さんその２も感じが良かったです。融資には至らなかったものの、物件に
問題がなければ是非融資させていただきたかった、また別案件を持ち込んでください、
というスタンスでした。なかなか仙台で希望の収益性を満たす案件が出てこないのが
厳しいところですが、もし出てきたら是非ご相談させていただこうと思います。
積金しておこうかなー。
期待はずれだったのが新規開拓行さんその１。こちらは今の売主さんに融資をつけて
くださっている金融機関さんで、別支店ながら仙台法人の口座も既にあります。
けっこう期待していたんですが、割と早い段階で「難しいです」という回答が。
物件の問題だと言うんですが、今のオーナーさんに融資つけてますよねと義母が
詰め寄ったところ「あの融資が特別で、他の人には適用できない」みたいなことを
言い出したようです・・・。だめだこりゃ。
何にしても、不動産は道路付が重要ということを改めて認識し直せる案件でした。
動いていただいた金融機関さんや不動産業者さん、売主さんには申し訳ないですが
私達の法人にはハードルが高かったようですので、ここで撤退とさせていただきました。
個人でノンバンク使って・・・とかも少し頭をよぎりましたが、そこまで頑張らなくても
いいかなー？まあ状況見ながら考えることにします。
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