現在１４位です。なんかすっかり秋めいてきました。こないだまで扱ったのに。
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昨日はサラリーマンの会社をお休みして、仙台に行ってきました。
買付を入れた物件のチェックと銀行さんへの融資相談のためです。
先日、買付入れて融資付の準備をした物件。面白そうだなと思って色々と
銀行さんを当たってみました。大家さん仲間からの紹介だったり、売主さんからの
取引行の紹介だったり、元々取引している金融機関さんだったり。いくつかの
金融機関さんで話は聞いてくれるということになりました。
今回のターゲットは築古木造物件。耐用年数超過。この段階で難しい案件ですが、
これに加えて私道に接道していない（無償通行承諾は受けている）、近隣の建築計画に
よっては減築をしなくてはならない、という難物です。
難物の割には利回りはたいしたことはないんですが（１１％くらい）、立地が抜群に
良いので、満室経営は問題なく行えると思います。２０年融資が引ければＣＦ的にも
まあ何とか出てくれると思います。とはいえ、そんなにいっぱいは出ませんが。
（これでも指してここまで持ってきたんです）
立地が良いなら、多少ＣＦは出なくても土地に価値がある。そんな考えです。
仙台で長らく買えていないので、ちょっとよさそうだったからつい手を出した、
という言い方も否定はできませんが（苦笑）
そんなわけで、事業計画書を書いて出撃です。
義母に計画書を見せたら「キャッシュフロー少ないわね」と。
まあ、言わんとしていることはわかる・・・＾＾；
今回はメインバンクさんと新規２行の合計３行に訪問してきました。
プラス、現地調査です。
到着して義母と合流した後、まずは売主さんが紹介してくれた金融機関さんへ。
売主さんが購入する際に利用した金融機関さんなので、少なくとも物件に対しての
融資は問題なく行っていただけるはずです。
支店長さんが応対してくださったのですが、「当行にはどのような御用で？」という
感じで、あまり要領を得ていない様子。かくかくしかじかでとお話をしたところ、
趣旨をご理解いただきました。どうも売主さんから「買主さんが行くから」としか
聞かされていなかったようで、私たちの訪問目的がわからず「抵当権の抹消の日取りの
相談かと思いました」と言ってました。
この状態ですから、当初懸念していた「融資取引はないけど同じ金融機関さんの別の
支店さんで口座を持っている状態」であることも伝わっておらず。他の支店さんに
口座があるなら、そちらでお願いする方がいいんじゃないでしょうかという話に。
（元々あった支店さんをないがしろにしているわけでもないのですが、売主さんの
ご厚意なので受けておいた方が良いのではないかと考えておりました）
そしてそもそも、こちらの金融機関さんの内規では「利益相反になるから、同一支店で
売主の融資と買主の融資をやってはいけない」というルールもあるそうです。
そもそも最初から無理だったんじゃないのー。
今回のお話、買主（私）→先付仲介業者さん→元付仲介業者さん→売主さん→銀行さんと
結構な階層の伝言ゲームになっていたので、どこかで行き違いがあったようです。
まあでも、売主さんの支店の支店長さんから、こちらが口座を持っている支店さんに
売主さんから頼まれたからしっかりやっておいてね、ということを伝えていただけると
いうことにはなりましたので、まあ良かったです。
というわけで、１行目空振り＾＾；
２行目はメインバンクさん。思っていた以上に真面目に考えてくれていたようです。
築年数が古いのでアパートローンが当てはめられず、プロパーでの扱いになるから
金利がアパートローンに比べて１％くらい高くなり、１５年しか融資できないとのこと。
そして私道の持分がないから、担保評価額がかなり下がってしまうので、自己資金を
それなりに入れて貰えないと厳しい、と。
正直、メインバンクさんは耐用年数超過なんて見向きもしないだろうと思ってました。
でも、いろいろと頑張って検討をしてくれているんだなということがわかり、ちょっと
嬉しくなりました。積極性が全然ないなあと思っていた時期もありましたが、今回は
そういう印象が払拭されたので、これはこれで有意義な時間でした。
若い担当の方も、不動産案件があったら紹介してくれると言う流れになりましたので
（実際に紹介してくれたけど、利回りが低かったので見送り）悪くないなあと
思った次第です。
ちょっと厳しそうだけど、とりあえず支店の中で金額とか条件を試しに出していただき
その条件でもやりたいと思えば声を掛けます、としておきました。
そして現地調査を挟んで３行目の金融機関さんへ。ここは遠い昔突撃したことが
ありましたが、もう５年位前のことなので当時の関係者の方は誰もいないと思います。
今回は不動産仲間の紹介で行ってきました。
こちらの金融機関さんでも、やっぱり私道の話が気になった様子。
「ハードルは高いです」と言うことでした。うーん、まあそうか。私道と言えども、
位置指定を受けているわけでもないから、無接道状態なんですね。この物件。
囲繞地通行券があるので通れないということはないでしょうが、担保評価として考えると
接道がないのは致命的なんだなと理解しました。
え、理解するのが遅い？売主さんも融資つけてたから、甘く見てました＾＾；
こちらの金融機関さんには、仙台法人の紹介資料をまとめて持参しました。
「まとまっていてわかりやすい」と大変褒めていただき、こういう整理ができるところは
不動産賃貸業をきちんと遂行できると思うので、是非お取引をしたい、と言う感じの
話をされておりました。ありがたい評価です。
今回の物件が仮にダメだったとしても、是非次の案件をお持ち込みください、という
スタンスでしたので、今回の審査結果如何によらず、積金でもさせていただいて
既存取引先扱いして貰うことにしようかと思います。
そんな感じで、物件の融資自体は厳しそうな感触ですが、融資が締まったと言われる
この状況でも、まだいろいろと選択肢がありそうということがわかったのは収穫でした。
あ、でも、最初に行った金融機関さん「これからやりたいというサラリーマンの方には
融資は厳しいです」と言ってました。これから１棟目という人はちょっと苦しい道のりに
なるかもしれません。最初は自己資金で安い戸建でも購入して、事業者として実績を積む
流れが今後のスタンダードになるのかも。
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