2018年08月30日

融資審査の結果か!?某政府系金融機関さんから着信あり。

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某政府系金融機関さんで審査いただいていた札幌の築古木造アパートと北海道の

某地方都市の築古木造アパート、仮の審査結果が出ました。その結果は・・・



昨日たまたま仕掛中の案件の状況整理を書かせていただきました。自分で眺めてみて

「この人はアホなんじゃないか」と自問自答する結果になりました。これだけ打ってりゃ

そりゃあいくつかは買えるわな、と。買う努力より埋める努力をしないといけないのでは

ないかという話も大いにありますが、でもこれはこれで楽しくてやってしまっているし

なんともかんとも・・・という感じです。



さて、そんな折ですが、昨日もちょいちょいと電話がかかってきておりました。

でも終日打ち合わせなのでなかなか電話には出られません。自由に電話に出られるって

いいなあと思いつつ、会議の休憩時間にちょっと電話の着信履歴を見てみると・・・

電話帳に登録されていない番号から留守電が入っています。聞いてみると某政府系

金融機関さん。二棟同時取得の融資審査、そろそろ2週間が経過するので結果が出ても

おかしくないなあと思っていたのですが、その話かな?



会議の隙を縫って折り返し電話をかけてみました。声のトーンから判断すると、

なんとなく期待してもいいような雰囲気を感じます。



おさらい

こちらには2件の物件をまとめて持ち込んでいます。



物件1

札幌市内の築古木造アパート、利回り21%弱、現況12部屋中7部屋稼働中

単身とファミリーの混在間取り

駅からは遠いが、古くからの街で幹線道路沿いの整形地

近隣に新築が建っているので、土地としての出口は固い

3〜4年前に大規模修繕済み



物件2

北海道内の築古木造アパート、利回り29%弱(リノベ込で20.5%)

現況12部屋中2部屋稼働中、単身間取り

合併前は町だったところの中心部で、駅からも近い(電車乗ってる人いないけど)

売主様にて大規模修繕して引渡、室内要リノベ



2件合わせても4000万円台という小ぶりな案件です。まとめて持ち込んでも

何とかなるんじゃないかと考えて、今回試しに2棟まとめて融資を依頼してみたところ

検討してみるということで持ち帰っていただいた次第でした。



一度融資して貰うと「次の決算書に反映されてから・・・」とか「1年ほど待って

いただいてから・・・」みたいなことをすぐ言われてしまいます。それだったら、

その1回でまとめて色々持ち込んで有効活用したい、というのがこちらの気持ちです。

なので、今回たまたま案件として同じタイミングでこちらに話が来た2件を一気に

持ち込んでみようと思った次第でした。



以上、おさらい終了。



あまり引っ張っても仕方ないので、スバっと書きます。



「物件1のみであればご融資の方向で取り上げることができそうです」



ということでした。両方いけなかったかあ・・・まあ片方通っただけでもありがたい、

とは思いますが。ちょっと残念。



そのOKになりそうな1棟も、フルローンではなく自己資金を1割弱入れる必要ありと

いう話でした。期間は10年。まあ回せるけど、ややシビアな条件だったと思います。



自己資金が必要になった理由は、既に無担保で富山1棟目の修繕費用を借入しており

無担保枠が圧迫されているからだという話をされておりました。ルールとして自己資金が

必要とか、そういうことではないみたいです。ここは従前より事業性が担保できるなら

フルローンやオーバーローンは問題ないと言うスタンスなので、そこは変わってない

ようです。



物件1がOKで物件2がNGだった理由は、おそらく稼働率だろうと思われます。

こちらがもう少し東京8棟目や富山1棟目を埋められていれば、きっと問題なく

通ったんじゃないかな?と想像します。以前持ち込んだ時ダメだった理由が、

現況稼働率で今回の物件を買った時、全体として回らない可能性があるという

お話でした。よって、稼働率が明暗を分けたのではないかと推察します。



あとは担保評価額の差もあったかもしれませんね・・・もしかしたら。



借入の条件は換金均等と元利均等を選択できるということでしたので、どうせ10年で

返済するなら元本が先に減った方がいいだろうと考え、元金均等で進めてほしい旨を

お伝えしました。元金均等の方が残債が減るのが早いから、某政府系金融機関さんの

無担保枠の回復が早くなるだろうと考えてのことです。それに物件1は出口は土地と

思っていますので、出口できちんと利益が取れればそれでいいかな、と。



本件「正式な回答ではないです」と何回も念押しされました。札幌の支店の人に現地の

調査を依頼しているので、その結果が出たところで正式なお話になる、とのことです。

現地は綺麗なので問題ないでしょう。ベニヤで補強してある物件とは違います!



この結果をそれぞれの仲介業者さんに報告しました。



物件2に関しては残念でしたということで両者でガックリ。この案件を持ってきてくれた

管理会社さん、今のところ札幌で4社任せている中ではしっくりくる上位グループなので

ここの管理頭数増やしたかったなあ。また面白いのがあれば懲りずに持ち込み願います。



物件1に関しては、減額になった分、できれば指値を通したいところです。その辺を

仲介業者さんに相談したところ、さすがに全額は無理だと思うけど、ある程度通せるよう

動いてみます、とのこと。是非お願いします!指値通るといいなぁ。



もし正式に融資がOKになり、物件購入にこぎつけられれば、今年は5棟目の購入と

なります。千葉1棟目のテラスハウス(仙台法人)、東京9棟目の築古アパート

(東京法人)、札幌8棟目の中古マンション(個人)、東京10棟目の築古狭小ビル

(個人)、そして今回の札幌の築古アパート(個人)。購入するペースが早いなあと

自分でも感じます。それだけ案件が出てきてくれているのはありがたいことですが、

前に比べて融資がついてくるようになったなあという感じも受けています。

たぶん都内ならまだいけると思います。前に比べて融資を通す自信があります。



埋める活動と並行で、この案件をきちんと購入できるようクロージングします!



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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