現在１４位です。週末、多少経理処理は進んだもののまだ追い付いていません。
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「もし検討いただけるなら、厳しめの指値でもいいので買付を入れてほしいのですが」
とか言われてしまったので、きつめどころじゃない指値を入れてみることにしました。
仕事中にマナーモードの携帯がブルブルと震えていましたが、サラリーマンのお仕事を
している時は基本的に華麗にスルーしています。で、後からかけ直すのですが、仕事が
立て込んでいる時はあまり素早くかけ直しが出来ず、金融機関さんとかだと営業時間が
終わってしまう、という問題があります。そうなるとだいたい翌日にかけ直しです。
このパターンに当てはまらないのが、不動産会社さんからの電話。遅い時間でも普通に
電話に出てくれることが多いので、その日のうちに話が済むことが多いです。
忘れっぽい私としては、当日中に話が済むとありがたい。
この日も、不動産業者さんからの着信があったのでかけ直しました。この業者さん、
物件情報のメールを送る前に必ず電話をしてきます。律儀なんですかねえ。
今回いただいていたお電話は、ちょっとエリアを外れるかもしれないけど、北海道の
割と札幌近郊にある某市のＲＣです。ＲＣのファミリー物件で、利回りは１４％程度。
築年数がやや古めでテナントの比率がやや高めとはいえ、まだ耐用年数も２０年程度
残っています。このスペックのが１４％で出てくるようになったか・・・。
本格的に物件が寝下がってきたなあという印象です。いかに某カタカナ銀行さんが
融資をすることで相場を吊り上げていたかがよくわかります。
利回り１４％のＲＣでも売れないのは、融資の問題が一番大きいものと思われます。
ただ、ここぞとばかりに手ぐすね引いて待っていたはずの人たちも買わないというのは、
別な理由もありそうです。人口が若干減少傾向とか、テナント比率が高すぎるとか、
立地的に駅から遠いとか、そんなところなのかもしれません。私も札幌市内と違って
そこまで土地勘はない場所です。テナント比率が高いのはリスクとして理解できますが
それ以外は予想でしかありません。
というわけで、基本的にはスルーするつもりでおりました。そもそも融資を引くにしても
かなり限られた選択肢しかありませんし、この物件にその選択肢を使っていいのか、
という点も問題でしたし。自己資金２割必要って言われる金融機関さんなので、
金額が大きいとそう簡単に使えないのです。
一応、仲間うちにはこの物件の情報を送付して、興味があれば業者さんに繋げますよと
連絡をして、本件は終了・・・のつもりでした。
それから一週間くらいが経過したでしょうか。仕事中に携帯が震えていましたが、
例によって無視。後で確認すると、その仲介業者さんでした。折り返しをすると、
「先日送った物件、ご検討いただけましたか？」と。あ、しまった。検討結果を
伝えていなかった。伝えなきゃだ・・・
「実はあの物件、ちょっと急ぎでして」
ん？急ぎ？なんかよくわからないけど、とりあえず話を聞くことにしました。
細かいことはよくわかりませんでしたが、急ぎの案件でもし検討できるのであれば
買付だけでも入れて貰えないか、価格は指値で構わない、精いっぱい頑張る、
ということでした。正直、融資のあてはあまりないですよと伝えたのですが、
それでもかまいません、と。
業者さんが買い取ったのを再販しようとしてうまくいかず、金融機関さんから
融資期間を延長して貰うのに買付が必要なのか、はたまた急いで売らないとまずい
状態なのか、あるいは仲介業者さんが買付をもっていかないと媒介契約を切られて
しまうのか。詳しい事情は聞かなかったけど、いずれにしても指値していいと言われたら
この値段なら買ってもいい（あるいは現実的に買える）と思える値段を提示するのが
自然の流れでしょう。
まず、テナントは現在半分ちょっと埋まっていますが、出ていった時に大変なので
家賃を住居と同じくらいの最低家賃で引き直して考えます。前面道路がそれなりの
広さなので、妥当な家賃なら入る人はいるでしょう。
住居部分も全室一番安いお部屋の家賃で引き直しして考えます。
その状態で利回り１２％〜１２％となる価格帯で指そうと思ったのですが、別にここは
購入できなくても後悔はない案件なので、更にえげつなく指してしまいました。
特に根拠もなく、先ほど計算した数字からもうちょっと指しておこう、という程度です。
現在の満室想定家賃に対してで考えると、表面利回りは２０％となりました（汗）
仲介業者さんに「さすがにこれは無理ですよね？」と言いつつ、その金額を携帯の
ＳＭＳを使って送りましたが、先方の回答は「できる限り頑張ってみます」とのこと。
だ、大丈夫？本当に。無理しなくていいんだよ？別にめちゃめちゃほしいわけでもなく
指していいと言われたから指しただけだよ？
で、その後返ってきたメールの返信に「融資の目処はついておりますか？」と。
電話で融資の目処なくてもいいから買付入れてって言ったやん〜（苦笑）
不動産屋さんって適当な人種だなと思いましたが、そこを主戦場にしている以上は
そのカルチャーにも慣れていかないとですね。
まあ、期待しないで待つことにします。
しかしなんであんなに買付が欲しかったのかは謎のまま。今度直接聞いてみるか。
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