2018年08月26日

東京9棟目の引き渡しを受け、時間貸を検討する。

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東京9棟目の引き渡しが昨日無事に完了しました。さぁ、本格的に募集を開始します!



先日のブログでもうちょっとで完成しそうだということを書いた東京9棟目のリノベ。

今回は全空ではなく半分埋まっている状態なので、すべての部屋をリノベすることは

できません。外壁塗装をして、空室になっている2部屋の住宅設備を追加・更新して、

空きテナントの原状回復と窓の設置などを行うといった部分的な対応にとどまりました。



昨日はその工事が完了したということで、引渡の儀式が執り行われた次第です。



前回お邪魔した時は、まだ空きテナント部分の工事が終わっていませんでした。

前の経営者の方が置いていった残置物が転がる雑多な空間と言うイメージです。

スナックビフォー1

スナックビフォー2



正直、立地的にテナントがホイホイ入るとも思い難かったんですが、住居に転用するには

窓も少ないし、将来建て替えをするかもしれないからお金を掛けたくなかった、

というのもありまして、今回はとりあえずそのままで原状回復っぽいことだけする、

という方針にしました。



明かり取りの窓を設置し、壁紙を全面張り替えしました。あとはクリーニングだけ。

これが工事の全てです。業務用エアコンがありましたが、通電して見たら使えたので、

残置物扱いで大家側では絶対に交換しないという前提で残しました。元がスナックなので

換気扇やロスナイもいっぱいついていました。これも全部そのまま使います。

カビの生えたソファやテーブルもありましたが、施工業者さんの社長が「クリーニングで

使えるようになるよ」と言うので、これらもクリーニングして貰うことにしました。

あ、さすがに和式便器は直して洋式に変えました。



たったこれだけの工事なのですが、正直見違えました。

スナックアフター1

スナックアフター2

いやー、これ普通に今からスナックで開業できるレベル。すごいわー。

窓を付けちゃったから遮音性が低くなったのではないかという懸念はありますけど、

他は往時のままなので、スナック営業やりたい人がいたらできると思います。



で、そのスナックの中で施工業者さんや管理会社さんと打ち合わせ。

募集賃料を決定したり、東京10棟目の話をしたり、他の保有物件で発生した事故が

保険金支払対象なのかを考えたり、現在の反響状況を話したり。時間は短かったものの

しっかりとした打ち合わせができたものと思います。



東京9棟目については、都内でもそれほど競争力の強い場所ではありません。

家賃はそれなりに相場以上取りたいので、広告料を設定して初期費用を下げるなどで

調整しようという話をしました。



そして問題のテナントですが、ここは定期借家契約で普通にテナントを募集すると共に

スペースマーケットなどの時間貸のパーティースペースとして活用する方針としました。



テナントを定期借家契約にするのは、将来いつ建て替えするかわからないからです。

建て替えの場合には、同じ条件でテナントさんに入って貰えるという条件を付けて

新築するような流れにしてもいいかなと考えております。地域密着型のビジネスに

なるでしょうから、いつ移転させられるかわからない状態で営業するなんて普通は

考えないと思うためです。



ただ、今回は写真にある通り、居抜きでほぼ資金をかけずにスナックを開業できる

状態なので、やってみたかったけどお金がなくて・・・みたいな人ももしかしたら

取り組みやすいのかもしれません。そういう感じでライトに開業する人であれば、

お試しでやってみるから建て直しの時はいいや、という感じで捉えてくれるかも。

そんなニーズもあるかもしれない、とお友達の瓦の神様が助言してくれました。



なので、募集はかけます。

ただ、立地が弱いので本当にここにお店が入るのだろうかという疑問はあります。

なので、並行して自分でスペースマーケットを使って時間貸を運営してみようと

思っています。



時間貸しのパーティースペースなら、近隣のママ友がちょっと誕生日会とかやるのに

いい感じに使えると思うんですよ。キッチンなどの水回り設備もありますから。

あとは冷蔵庫と食器を準備しておけば、使えるスペースになるだろうと予想します。



スクリーンとプロジェクタを用意すれば、会議室としても使えることでしょう。

20人以上収容できますし、エアコンもばっちりききます。低いながらテーブルも

あります。東京で言えばルノアールの貸し会議室みたいな雰囲気で使えると思います。

内装はスナックですが(笑)



時間貸しの場合、ネックになるのは利用後の清掃だと思います。

参加者にて清掃して返す形でお願いしようと思いますが、そのチェックについては

東京9棟目のテナントの居酒屋さんに都度費用を払ってお願いできそうなのです。

前にテナントさんに顔見せのために飲みに行って、そんな話をしたら割と乗り気でした。

「うちもケータリングとかできますよ」と言ってくれたので、貸しスペースができると

自分たちのビジネスチャンスが拡大する、と思ってくださっているようです。



なので、賃貸借契約ができるまでは時間貸しをしよう、という方向になりそうです。

食器類と冷蔵庫だけ調達したらすぐ開業できると思うので、サクサクっとやろうっと。

スペースマーケットの登録と、冷蔵庫や食器の調達のためにジモティーへの登録を

やっておかなくちゃ。



空室を一つでも減らせるよう、管理会社さんとしっかり連携を取って頑張ります。



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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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