2018年08月14日
大規模修繕を含めた修繕計画をどう立案するか。
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満室になるかならないかでざわついている札幌8棟目ですが、実はまだ修繕などの問題を
抱えている状態だったりします。一つ一つ解決させていこうとしています。
札幌8棟目は購入時に「おそらく数年以内に大規模修繕した方がいいだろうな」と
思いつつの購入でした。なので、いつその修繕をやるか計画を練らなくてはなりません。
いろいろと思考を思いめぐらせていると、ある人の顔が浮かんできました。
投資家仲間でもあり、ロープでぶら下がれる職人さんのマネージメントをしている
凄腕の投資家さんです。札幌の大家仲間の友人も、彼のところのぶら下がれる職人さんで
修繕を分割で仕上げて貰ったり、安く仕上げて貰ったりと色々対応していただいていると
聞いています。
その職人さんとも、投資家さん経由で紹介いただいて顔見知りなのですが、今のところ
まだお仕事を頼んだことがありません。今回、良い機会だから物件を見て貰って、
ご提案いただいた金額が妥当なら彼のところで修繕をお願いしようか。そんなことを
思い立ちました。
早速その投資家仲間の方にお電話して、職人さんの手配を依頼。次に札幌に行く時に
見てくださるということで段取りを取りました。道内の案件もけっこう手掛けており、
本土からハイエースと共にフェリーで北海道に渡るそうです。すげー。
すぐに札幌に行くわけではないので、その後しばらくこの件は忘れていました。
その後しばらくしてからその投資家さんより電話があり、状況の報告をいただきました。
まず、ロープでぶら下がっての作業が可能かという確認。これは問題なさそうでした。
一部にアンカーを打てば対応できるとのことです。
物件によってはロープをひっかけられないというケースもあるということでしたので、
この段階でまずは一つのハードルをクリアしたことになります。
壁面の状態は決して良いとは言い難いので、処置は必要だろうと言う見解でした。
特に、タイルが貼ってない面の劣化が大きいので、この面だけでも先に修繕をした方が
いいのではないか、と。その方がトータルコストは安く済むと思う、ということでした。
足場をかける工法だと全面一気にやった方がいいということになり、費用面の
インパクトが大きいです。最小限の面から順次対応するという柔軟さが出せるのが、
ロープでぶら下がって施工できる業者さんの強みだと思います。
他、共用部の階段や廊下も水が回っている雰囲気があるので、早めに処置した方が
いいのではないかというところもご意見いただきました。確かに、共用部は外廊下で
ノンスリップ(階段の滑り止め的なもの)が外れている箇所もあります。冬になると
雪が積もり、結果として水が回っているような気がします。防水処理のみならず、
冬場の雪対策も含めて、何かしら考えた方がいいというのは同感です。
必要そうな箇所について、概算でいいので金額を出して貰えないかと相談しました。
応急処置として、タイル面以外のところのクラックの補修とシールの打ち替えや
増し打ちなどだけ対応する形なら、20万円前後で大丈夫だろうとのことです。
それで問題が一部解消するなら、いい感じだと思いました。
その他、共用部の防水関連については、長期保有ならゴムチップマットなどでの
補強が良いだろうけど、短期で売却するならノンスリップを設置しなおして防水の
塗装をするという工法でいいと思う、というところも教えていただきました。
この物件、利回りそんなに高くないので、長期保有にならざるを得ないと思います。
それだったら、ゴム系できちんと施工した方がいいかな・・・。民泊で貸すことも
考えているので、旅行者の方からのクレームになりかねません。家賃を高めにいただく
ことになるんだし、ちゃんとやっておいた方がいいような気がしています。
この辺はまだ最終の見積が出てきていないので判断できかねますが、何となく方向性は
見えた気がしますので、見積が出そろい次第、冬になる前にやっつけたいところです。
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