2018年07月28日

(立地の割には)割安な物件が出てきて心躍る。

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せっかく札幌にいるので、何の気なしに先日送られてきた物件情報にある物件を

見てきました。なかなか悪くない、というか個人的には良いと思いましたので

購入の方向で頑張りたいのですが・・・融資引ける可能性低いんだよなあ・・・。



ぼちぼち物件を出してくれる業者さんがいます。微妙にグリップ力が弱かったり

時折寝ぼけたミスをしてくれたりしますが、まあそこはご愛敬。優先して物件情報を

出してくれるだけでもありがたいものです。



先日、そんな彼から電話が来ました。物件情報を出す前に電話をくれる律儀な方です。

今回もやっぱり物件情報を出したいという電話でしたので、快くOKしました。



さて、出てきた物件情報ですが・・・パッと見て悪くない印象を持ちました。

テナントと住居の複合もので、立地としては好立地に入ると思います。

テナントには若干遠めかなという印象もなくはないですが、人気の飲食店なんかも

近所にありますので、うまいことやればどうにかなるだろうという感じです。



築年数が30年弱ということで、購入したら出口がないだろうと考えられるところは

ちょっと怖いですが、場所がいいので持ち切りでもなんとかなるような気もします。



RCで利回りは11%前半。もう一声欲しい感じもありますが、まあ検討可能な範囲。

激安ではないけど比較的割安。極東船長さんがセミナーで以前仰っていた一言

「いつだって(立地のいい)物件は高い」という言葉を思い出します。この立地ならね。



ちょっと前までは築30年前後のRCでも利回り10%前後だったので、そこから見れば

やはり価格は下落傾向だなという感覚があります。



テナントに空室が目立つものの、住居部分は高稼働率でした。なるほどねえ。

テナントがどこまで埋まるかがこの物件のカギを握っているように思います。



少し指値を入れて12%になれば、まあ20年融資でも回ることは回るでしょう。

ロットが大きく、好立地で角地の整形地ということも考えると、これを購入できると

結構大きいです。でもなあ、融資をことごとく玉砕してしまっている私ですから、

この大きさで融資が引けるとは思えないよなあ・・・。自己資金も作れる気がしないし。



まあでも、とりあえず見に行ってみようということで、昨日、義母と一緒に物件を

見てきました。



建物はタイル貼りで見た感じは築30年近くには見えないです。パリッとしています。

管理状況は微妙。共用部はもっとしっかり管理した方がいいんじゃないかという

気がしました。なんか自転車の置き方が乱雑なイメージでした。



空き部屋を見てきましたが、悪くない感じです。広めの1LDKで、個人的には

使い勝手がよさそうで気に入りました。別荘として買いたいです(笑)

セカンドハウスローンとかで引っ張れないかなあ(無理)



場所も思っていたより視認性が良く、テナントも入らないことはなさそうだという

イメージを持ちました。



義母も明らかにテンションが高く、こんなの持てたらいいわね〜とニコニコしながら

写真を撮っています。なにげに義母も不動産に染まってきたなあ・・・。



正直、融資のあてはあまりないのですが、取り組んでみることにしました。

1割くらいの自己資金であれば、物件を2つ売れば作れると思います。

まだ含み益のある物件はあります。



たまたま、札幌7棟目を融資してくださった金融機関さんから、決算書の分析を

していたところ、不明点があるということで電話かけてこられました。これはチャンスと

返す刀で「●億の物件とか検討できます?」と聞いてみましたが「いやあ、厳しいっす」

とさらっと返されました。はい、これで1件玉砕。



ダメ元で札幌6棟目&8棟目の融資をしてくださったところに聞いてみるか。

あそこは個人でしか借りてないから、法人だともしかしたら検討してくれないかと

淡い期待をしております。あとは広域の信組さんが1つくらいあるかな。

ちょっと頑張ってみようと思います。



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posted by ひろ* at 07:17 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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