2018年07月11日

新築建売の営業マンから話を聞いてみたけど、私にとっては魅力に乏しい。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。なんかちょっと疲れ気味なのかしら。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京の新築って今どんなもんなんだろう、という好奇心もあったので、過去のリストを

掘り起こして電話営業してきた某建売アパート業者さんの話を聞いてみました。



どういう経緯だったのかすっかり忘れてしまったのですが、たぶん全賃フェアか何かで

そこのアンケートに答えたら売り込みの電話が来たような記憶があります。その頃は

こんな利回り低いの買えないとこちらも思ったし、先方も私の属性だと融資が難しいと

判断され、お互いにフェードアウトする感じで終わったんじゃなかったかな、と

小さな脳みそから絞り出してその頃のことを思い出してみました。



それから数年が経過したこのタイミングで、その業者さんから再度アプローチが

あるとは正直思っていませんでした。過去のリストを引っ張り出して電話営業する

業者さんは過去にも数社あった程度です。珍しい。



是非一度お会いしてくれませんかと電話してきた営業マンの方に、まあこれもご縁かと

思ったので、いいですよと伝達。事前に情報を送ったところ「35年融資の可能性が

あります」というメールをいただき、ほほーと思いました。私のような借金大王でも

そんなサラリーマン属性を活用した融資が受けられるもんなんですかね?そこだけは

ちょっと楽しみになってきました(笑)



そして当日。家の近くまで来てくれるということだったので、近所の喫茶店を指定。

駅でその営業マンと合流し、喫茶店に移動するとその上司がいました。

人件費かかってるなあ・・・。その分販売価格に載ってるんだろうなあ。



利回りは6%〜6.5%で木造の新築が得意なようです。シミュレーション表を

見せて貰いましたが、家賃は年間1%ずつ下落、固定資産税なども一応加味されており、

最低限のことはやってあるなという印象でした。提携ローンで35年引っ張ってなんとか

キャッシュフローを出すけど、稼働率が95%で計算されており広告料も加算されて

いないので、まあ絵に描いた餅だろうと判断。まあ変なハウスメーカーさんよりは

マシかもしれませんけどね。



ちなみにシミュレーション上は「21年目から家賃下落はなくなる」という立てつけに

なっていました。なんで21年なのだろうと不思議に思いましたが、おそらくそこで

そうしておかないと、その後のCFがマイナスに振れてしまうからなのだろうと

想像できました。



管理は紐づきの管理会社さん指定なので、うまく回るかは未知数です。



まあこれは、とってもいい土地であればキャッシュフローはなしで貯金感覚で

購入するのが良いんだろうなと思いました。手出しゼロで長期間にわたって土地代を

分割払いしているイメージがわきました。それだけの魅力がある土地が見つかるなら

まあ検討しなくもないんでしょうけど、おそらくそんな魅力のある土地は高いだろうと

思われるので、それこそ利回り5%台になってしまうものと考えられます。

ま、普通に考えて縁はないだろうなあ。



自己資金を2〜3割入れることができる人であれば、CFも出るし安定すると思うので

そのくらいの財力の余裕があるなら、まあアリなのかもしれません。

手間もかからないでしょうしね。



融資がしまった割に、物件価格は思ったより落ちてきていない印象があります。

しかしそれでも、札幌あたりでは築10年クラスのRCが利回り8.5%くらいで

ちらほらと出てくるようになりました。だから東京ももう少し値段が落ちているかなと

思って今回話を聞いてみたものの、あまり落ちている印象がありませんでした。



実際、上記のような条件の案件でも、1週間もすると誰かが買付を入れているようで

「先週のあの物件、先ほど申込が入ってしまいました」と営業マンの方からお電話を

いただいたりもしております。買う人がいる以上、下がらないのでしょうね。

利回り星人の私にとっては、首都圏の新築は難しいです。無理して買うものでもないから

不動産価格が下落局面に転じるのをじっくり待ちましょうか。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: