現在１２位です。なんかちょっと疲れ気味なのかしら。
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東京の新築って今どんなもんなんだろう、という好奇心もあったので、過去のリストを
掘り起こして電話営業してきた某建売アパート業者さんの話を聞いてみました。
どういう経緯だったのかすっかり忘れてしまったのですが、たぶん全賃フェアか何かで
そこのアンケートに答えたら売り込みの電話が来たような記憶があります。その頃は
こんな利回り低いの買えないとこちらも思ったし、先方も私の属性だと融資が難しいと
判断され、お互いにフェードアウトする感じで終わったんじゃなかったかな、と
小さな脳みそから絞り出してその頃のことを思い出してみました。
それから数年が経過したこのタイミングで、その業者さんから再度アプローチが
あるとは正直思っていませんでした。過去のリストを引っ張り出して電話営業する
業者さんは過去にも数社あった程度です。珍しい。
是非一度お会いしてくれませんかと電話してきた営業マンの方に、まあこれもご縁かと
思ったので、いいですよと伝達。事前に情報を送ったところ「３５年融資の可能性が
あります」というメールをいただき、ほほーと思いました。私のような借金大王でも
そんなサラリーマン属性を活用した融資が受けられるもんなんですかね？そこだけは
ちょっと楽しみになってきました（笑）
そして当日。家の近くまで来てくれるということだったので、近所の喫茶店を指定。
駅でその営業マンと合流し、喫茶店に移動するとその上司がいました。
人件費かかってるなあ・・・。その分販売価格に載ってるんだろうなあ。
利回りは６％〜６．５％で木造の新築が得意なようです。シミュレーション表を
見せて貰いましたが、家賃は年間１％ずつ下落、固定資産税なども一応加味されており、
最低限のことはやってあるなという印象でした。提携ローンで３５年引っ張ってなんとか
キャッシュフローを出すけど、稼働率が９５％で計算されており広告料も加算されて
いないので、まあ絵に描いた餅だろうと判断。まあ変なハウスメーカーさんよりは
マシかもしれませんけどね。
ちなみにシミュレーション上は「２１年目から家賃下落はなくなる」という立てつけに
なっていました。なんで２１年なのだろうと不思議に思いましたが、おそらくそこで
そうしておかないと、その後のＣＦがマイナスに振れてしまうからなのだろうと
想像できました。
管理は紐づきの管理会社さん指定なので、うまく回るかは未知数です。
まあこれは、とってもいい土地であればキャッシュフローはなしで貯金感覚で
購入するのが良いんだろうなと思いました。手出しゼロで長期間にわたって土地代を
分割払いしているイメージがわきました。それだけの魅力がある土地が見つかるなら
まあ検討しなくもないんでしょうけど、おそらくそんな魅力のある土地は高いだろうと
思われるので、それこそ利回り５％台になってしまうものと考えられます。
ま、普通に考えて縁はないだろうなあ。
自己資金を２〜３割入れることができる人であれば、ＣＦも出るし安定すると思うので
そのくらいの財力の余裕があるなら、まあアリなのかもしれません。
手間もかからないでしょうしね。
融資がしまった割に、物件価格は思ったより落ちてきていない印象があります。
しかしそれでも、札幌あたりでは築１０年クラスのＲＣが利回り８．５％くらいで
ちらほらと出てくるようになりました。だから東京ももう少し値段が落ちているかなと
思って今回話を聞いてみたものの、あまり落ちている印象がありませんでした。
実際、上記のような条件の案件でも、１週間もすると誰かが買付を入れているようで
「先週のあの物件、先ほど申込が入ってしまいました」と営業マンの方からお電話を
いただいたりもしております。買う人がいる以上、下がらないのでしょうね。
利回り星人の私にとっては、首都圏の新築は難しいです。無理して買うものでもないから
不動産価格が下落局面に転じるのをじっくり待ちましょうか。
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