現在１２位です。今日は勉強会なので、準備していかないと！
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管理会社さんから物件のご提案をいただき、３分で「買います」と言ってしまった
アホな私の話を聞いていただけますか？え、いつもそんな感じだろって？
あれは昨日のことでした。いつものようにサラリーマンの仕事を会社でしていた私。
仕事の切りが悪かったので、お昼休みまで仕事を食い込ませ、ちょっと遅めにランチに
出ていったのです。そして蕎麦をすすっていると、携帯がブルブルと鳴動するのですよ。
飯食ってる時は電話出られませんよと思いながら携帯を見ると、ディスプレイには
札幌７棟目の管理会社の社長さんの名前が出ています。あれれ、どうした？入居関係だと
管理担当の方から来るし、今は特に社長から電話が来る理由がなかったような。
ともあれご飯を食べてからと思い、折り返しますとだけ伝えて電話を切って、
再びお蕎麦に集中しました。
食べ終わってから電話をかけると、開口一番「いい話です」と。高利回りの売り物件が
出てきたということです。ただ、場所は今まで取り組んだことがない地域でした。
管理会社さんはその場所の管理もやっているので、土地勘や相場観がわかるようで、
大学の近所で入居者さんが入らない場所ではないということを仰っておりました。
木造の耐用年数超過、表面利回り２８．８％、現行稼働率１６．７％。
外壁塗装など一通りの大規模修繕をした上での引渡ということです。
業者さんが持っている物件で、稼働が悪いのは入居者様に退去いただき全空にして
リノベしてから売ろうかなと思っていたからだそうです。
各部屋はリノベが必要な状況で、一部屋６０万は少なく見積もっても見てほしい、
とのことでした。ざっくり計算しましたが、各部屋のリノベが一部屋６０万で
終われば、表面利回り２０％となります。数字だけ見れば決して悪くない感じ。
しかも札幌７棟目の実績がある管理会社さんなので、仕事は信頼できます。
知らない地方だと色々開拓などから始めなくてはならないという点が辛いですが
その手間がかからないのは魅力的です。
この管理会社の社長さん、基本的に私がイケイケなのに対して割と固めに見るんです。
これいいでしょって物件出すと、ここはどうだろうとかこの辺は引き合いが悪いとか、
割とネガティブ系の意見が多いので、私としてはバランスをとるために意見を聞いて
判断の材料としていつも使わせていただいております。
その社長さんが「自社保有も考えた」と言ってるということは、勝算は高いでしょう。
調子のいいことばかり言う業者さんではないし、これまでに結果もちゃんと出してくれて
いることから、信頼できる方々だと判断しております。
とどめに「売主さんから連絡を貰ったのがうちの会社が最初です」「物件情報を
他にお出ししている人はいません」と言われたら、もうその場で「買います」と
言うしかないでしょう！いつも通りの展開で申し訳ないくらいですが、買付入れますと
口頭で伝えてしまいました。えへへ。
そのまますぐ融資してくれそうな心当たりのある金融機関さんに電話して、融資の検討を
依頼しました。今回の案件は、耐用年数超過しているけどリノベで一新されるという
立てつけになるので、金利は高いけど期間がそれなりに取れそうな金融機関さんに
持ち込むことにしました。担当さん的には割とやる気があるようで、検討したいので
詳細資料を持ってきてほしいと言われた次第です。なんとなく手ごたえがありそうな
雰囲気を感じました。
で、家に帰ってからもうちょっと調査を継続。
地方では駅なんてあまり関係ないと思いますが、一応駅からは５分以内。
駅の周りに何もない無人駅とかではなく、一応それなりに駅の雰囲気ができている
場所でしたので、たぶん市町村合併などで合併された側の街の中心なのでしょう。
近隣にあるという大学は、さほど大規模な大学ではなかったですが、経営は堅調という
情報を入手しましたので、まあそれなりに期待していいのかもしれません。
工場も近所にそこそこありました。その辺の需要も狙えそうな気はします。
市街地からはだいぶ離れているというところは気になりますが、確認してみるとやはり
かつては別の町だったのが合併されており、その町の中心部だった場所のようです。
こういうところは根強く需要はあったりするんですよねえ。
事業計画書だけサクッと作り、あとは果報は寝て待てスタイルでいこうと思います。
空室を埋める仕事の方が今は大事ですし。
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