2018年06月12日

中古物件が持つリスクとして「開けてみないとわからない」ということが。

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今日のブログでは、安さに釣られて物件を買うとこんな怖いことがあるよ、という一例を

提示したいと思います。サンプルは・・・富山1棟目です。



現在、富山1棟目は以下の工事をまとめて進めております。



・凍結による漏水事故からの配管の復旧工事

・凍結による漏水事故によって水浸しになった部屋のリフォーム

・プロパンガスへの切り替えに伴い、必要となる工事



これらの工事が終わり、外壁塗装が終われば、当分の間問題は発生しないでしょう。

工事自体もプロパンガスの業者さんにも頑張っていただき、お湯の配管新設については

ガス会社さんに費用負担をしてもらうことが出来ました。規模の割には、ある程度の

コストダウンも図れているかと思います。



さて、最近になってリフォームを担当する管理会社さんから不穏なメールが届きました。

「工事を進めていく中でx各部屋入居するにあたり、小修繕が発生しうると思います。

 配管工事についても工事中に新たに修繕箇所が発見される可能性もあります」

これは何か根拠があってそう書いている(そして最後に追加の請求が来るパターン)のか

単純な注意喚起のつもりで書いているのか・・・



お部屋に小規模修繕が入るのはよくわかります。長期間空室で放置されていた物件です。

トイレのボールタップがおかしくなってるとか、水を出したら水道の蛇口あたりから

水がしみ出てくるとか、そういうのは当たり前のようにあるでしょう。そして見つけ次第

修繕をする流れになるのも間違いないです。



わからないのは配管工事です。全部新品に刷新するのだから、よほどのことがない限り

追加の修繕なんて発生しないはずなんだけど・・・



気になったので、管理会社さんに既に追加工事が発生しそうな箇所があるということかと

確認のメールを打ったところ、管理担当さんから直接電話で説明がありました。

具体的に何かあるわけではないけど、例えば配管工事をするために天井を開けたり

サイディングを一部剥がしたりした時に、その部分に故障が見受けられたら措置が必要、

などの話を想定していたようです。配管工事は新品に配管をやり直すだけだから、

それ自体の追加工事ではない、ということでした。



気になっているところはサイディングである、という話も伺いました。

建物前面のサイディングは、給湯器をその壁面に張り付けることになっております。

一ヵ所、完全にブカブカして浮かんできているサイディングがあるので、その部分は

開けてみないと何が起こっているかわからない、と。



確かに、サイディングがブカブカになっている箇所があるのは認識しております。

前に不動産仲間の方も「ここはきちんと補修しないとダメ」と言われておりました。

その辺の工事が難航したら追加になるかもね、ということを管理会社さんは言いたかった

ものと推察されました。



そして後日、管理会社さんから連絡がありました。



「貼替部分のサイディングを撤去したところ、中の柱が既に腐食している状態

 (ほとんど柱がない)でした。」



は、柱がないですと!?

さらっと言われたけど、これってかなりの大事件では・・・。

地震とか発生したら建物崩れるんじゃないか!?



その後、管理会社さんから追加の工事報告がありました。

柱がないため、柱を増やすと共に、サイディングを張り替えて上から塗装をして

周りの雰囲気に合わせた、とのことでした。



柱を設置するような大掛かりな工事を追加で行わざるを得ない状態だったとは・・・。



ちなみに柱がなくなった理由はシロアリなどではなく、単純にサイディングの隙間から

水が入っており、それが長期的に続いたために柱を腐らせてしまったのだろう、という

お話でした。



中古物件って、取得してふたを開けてみないと何があるかわかりません。

今は高額物件に融資が出づらくなり、安い中古の木造が売れているなんて話を

狼さんがブログでしていましたが、その安い物件を買ったら柱が腐ってなくなっていた、

なんてことがないといいですね・・・



私は幸いにして予算を確保してあったのでよかったのですが、購入だけでギリギリに

なるよう資金投入してしまった方は、柱の修繕もできずに地震におびえながら暮らす、

という羽目になっていたかもしれません。

購入される方は、何があっても大丈夫なように予算組みをしておきましょう!



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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