2018年06月10日

建て替え?使い回し?どう活用するか方向性を考える。

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取得した東京9棟目、どう活用したものか。昨日はいろいろと助言をしてくれる

大家仲間の方が現地を見たいということなので、ご案内しました。



元々、この週末は東京8棟目の営業活動をしようと思っていたので、予定は入れずに

ブロックしておりました。そこに、東京8棟目のエアコン室外機カバーを現地で受け取り

組み立てる作業を入れたのですが、そんな流れの中「東京9棟目を見せてほしい」と

リクエストをいただいたので、東京8棟目とさほど遠くないからということでOKした

次第でした。



東京9棟目は結構迷っているんです。最終的に新築を建てたい気持ちが強いので、

あまり建物にお金をかけたくないけど、ボロいのはボロいし雨漏りがあるという噂も

出ているから、すぐ壊せない以上外壁塗装くらいはしないといけないよね、と。

更に、金融機関さんからの融資条件で、きちんとした部屋にするように依頼を

されていることもあり、ある程度のリノベーションは必要であると考えております。



現在、居室は2部屋の空きがあり、いずれも風呂無しです。

金融機関さんからの依頼は、厳密に言えば「孤独死のあった部屋だけはリフォーム必須」

という内容です。



・2室のうち1室だけ風呂ありにリノベ、もう1室は風呂無しのまま賃貸に出す

・2室とも風呂ありにリノベして賃貸に出す



のいずれかの選択肢が考えられます。



大規模修繕と2部屋とも風呂ありにする見積は既に取得済み。

リフォーム工事を行うことで、少なくとも家賃は2万くらい上がる見込です。

この辺を加味して利回りを計算すると・・・



満室想定家賃÷(取得価格+リフォーム価格)×100=14%



となるので、まあ費用対効果は決して悪くないものと思います。



リフォームにかけた費用を回収できるのは、単純に家賃収入ベース(キャッシュフロー

ベースではない)で考えると、満室であればだいたい1年強。

各部屋にかかるリノベーション費用を、純粋に家賃を上げることができた分だけで

計算すれば、5年〜6年くらいで回収できることになります。賃料収入全体で回収を

考えると、2年ちょっとですね。



こう考えると、今回のリノベをした場合、5年くらいは保有してからでないと建て替えは

勿体ない、という方向になります。



そしてリノベの金額云々よりも大事なポイントがあります。それは店舗の存在。

建て替えをしようとすると、現在入居中の店舗さんにも退去いただかなくては

ならなくなり、かなりの労力とお金がかかることが見込まれます。

ですので、おそらくすぐには建て替えはできないでしょう。現況のままで当分回して、

店舗が自然と退去されたタイミングで建て替えを考えることになると想像します。



更に悩ましいのが、現在空室になっている店舗。普通に貸してしまうと、家賃は入るけど

建て替えの道は遠のきます。でもここだって、収益計算上家賃収入を見込んでいるわけで

何とか活用を考えなくてはなりません。しかも取得した見積にはこの部屋に関しての

改修工事は何も入れていない状態。さてどうしたものか〜。



そんなところを悶々としていたので、お友達の申し出は大変ありがたかったです。

第三者の目線で意見を言ってもらうのって、けっこう大事だと思います。



というわけで、東京8棟目でエアコンの室外機カバーを組み立てているところに

合流いただき、完成後に東京9棟目の現場へゴー!



助言いただいたこと

・見積は妥当というか、むしろ安いと思うから、工事しちゃえばいいんじゃないか

・建物がかなり傷んでいるので建て替えもいいと思うが、ボロのまま騙し騙し回して

 15年後くらいに店舗が全部出たところで土地売りするのもいいような気がする

・テナント貸は普通に貸せばいいんじゃない?居抜きでスナックに借りて貰うか、

 窓をつけて別の業態に貸すか、あるいはSOHOタイプで住居兼用にしちゃうか。

・残置物の家具類(元スナックなのでソファとか残置あり)はとっとと粗大ゴミへ

・古いエアコンは外して金属買取屋さんに買い取って貰い、家庭用エアコンを新規設置

・大規模修繕する時に雨樋を交換した方がいい(見栄えと機能性の両面から)



ベテラン大家さんの助言、ためになることが多かったです。特にエアコンは金属の

買取業者さんが普通に買ってくれるということを初めて知りました。なるほどねー。



店舗に関してはまだまだ悩ましいところなのですが、やっぱり個人的には建て替えを

したいと思う気持ちがあるので、定期借家契約を考えると思います。店舗がそれで

借りてくれるか不透明なので、場合によってはSOHO形式で住居として貸すという

案も考えた方がいいのかなと思いました。



なんとなくの考えなのですが、あまり店舗がそこにあることにこだわりがない業態の人に

貸した方が、建て替えまで考えるといいんだろうなというイメージです。

インターネット通販主体で、一応店舗があった方が恰好がつくからという程度で、

在庫置場兼実店舗みたいな人に貸すのが一番よさそうな気がしています。

都内の中でもそんなに店舗に適した立地でもないですしねえ・・・

店舗に適した立地なら、スペースマーケットとか使って時間貸しも検討するのですが。



そして建て替えのタイミングはもう少し中古物件として回して残債が減った頃合いが

いいのかもしれない、ということも感じました。その方が土地の残債が減っているから

借入返済が楽になります。10年後の建て替えとか、そんなノリで考えてもいいのかな。

そうなると、リノベはさっさと行い、少し高めの家賃で貸して収益性を高めた方が

良いのかもしれない、という方針で整理することができました。



利害関係のない第三者の意見を聞くことで、自分としても整理できることがいっぱい

ありました。不動産が好きな人との会話は楽しいですね。お付き合いいただき、

ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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