2018年06月07日

舌の根も乾かぬうちに、またノールック買付を入れる阿呆は私です。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。寝不足寝不足。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



埋めることに専念しないと空室王になってしまう。そんなことを先日つぶやきました。

よって買付入れてる場合じゃないんですが・・・やっちゃいました、ノールック買付。



今回買付を入れたのは札幌市内の古い木造アパートです。今年に入ってから、札幌での

買付は1勝3敗。負けてる物件は3敗中2敗が木造築古(仲介業者さんにガセネタの

指値を掴まされた案件
と、融資がつかず他の人に持っていかれた案件)で、1敗が

ファミリーRC(営業マンがグリップしきれなかった悔しい案件)です。

購入できたのは中古RCでしたので、木造は現在全敗中です。



今回、私がノールック買付を入れた物件は、札幌市内の築古の木造物件です。

しかも忌み嫌っている「単身」「三点ユニット」「狭小」「和室」という客付が弱く

経費率が高くなりがちな「買ってはいけない」条件のフルコースでした。

札幌2棟目でもう懲りた組み合わせです。今更なぜ?



その答えは「土地として見た場合に割安」「利回りが良いので損はしない」でした。



この物件情報を配信してくださったのは、札幌5棟目の管理会社さんです。

2件ほど物件情報が配信されましたが、そのうちの1件が私の心に留まりました。



表面利回りが高く、地下鉄の駅から7分。5分以内が理想ですが、7分でも決して

客付できないというわけではありません。引きは悪くなりますけど。しかもその駅が

札幌2棟目や札幌6棟目の最寄駅と近いのです。札幌2棟目の時、賃貸営業マンと

さんざんやり取りをした地域なので、この辺は顔がききますよ。強いですよ。



そしてまず詳細情報の間取りを確認。うげ、三点ユニットだ。道理で利回りが高いと

思ったわ・・・。札幌2棟目以下の条件の悪さに怯み、その時は問い合わせをせずに

終わっていました。



しかし翌朝、やっぱり気になるのでもう一度物件情報を見てみます。

そして、土地として見たら相場よりかなり割安じゃない?ということに気づきます。

上物がダメならつぶして新築にしちゃえばいいじゃない。そう思うと三点ユニットも

なぜかいとおしく感じます(言い過ぎ)。



札幌2棟目より更に利回りが高いので、最悪半分しか埋まらなかったとしても、

まあ維持はできます。あの頃は札幌1棟目と札幌2棟目しかなかったから、札幌2棟目が

期待通りに埋まってくれないと辛いし借入は払えないしで厳しかったのですが、

今は他にも物件が多数あるので、これが無理に埋まっていなくても他でカバーを

することができます。そして最後は壊して新築を建てれば出口も取れる見込みです。



勿論、今住んでいらっしゃる方に「出ていってください」と言うのは楽ではありません。

だから、それができなかったとしても回ってくれないと困ります。しかし、20%以上の

利回りであれば、稼働すれば10年融資でも回るでしょうし、それこそ20年で融資が

組めれば、稼働率5割だって返済には困りません。だから建て替えができなくても保有は

できることでしょう。



最初から満室になると思わなければストレスにもならないし、割り切って考えても充分な

収益性を出せます。そしてちゃんと計算してみると、売値が積算評価額以下なので

BSの良化にも寄与してくれる案件だと思います。

間取りだけでパスしていたら、これは発掘できなかったな・・・。



そんなわけで、勢い込んで案件を出してくれた管理会社さんに詳細資料の提供を依頼。

物件情報配信から6時間後の夜中でした。翌日午前中待っても物件資料が届かないので

社長に直接メッセージして、資料を貰う前に買付入れますと宣言。最初は融資の目処を

ある程度立ててからがいいという話でしたが、その1時間後くらいに社長から買付を

入れないとグリップできないくらいの反響が元付業者さんに入ってるという連絡があり

それではということですぐ買付を入れました。あとは社長が頑張ってくれて、当面

一番手としてグリップしていただけることに。



さて、融資はどうしたものか。頭の中に2行ほど浮かんでおりますので、それらに

当たってみたいと思います。両方とも金利は安くないけど、ある程度融通は利くので

すぐ情報提供して融資審査して貰わないと!



片方の金融機関さんは夕方担当の方に直接電話して、審査して貰う手筈を整えました。

もう片方は本日昼休みにでも電話して審査の約束を取り付ける予定です。



審査に先立ち、夜なべして事業計画を作成。おかげで今日はちょっと寝不足気味ですが

楽しいことだから苦にはなりません。



この案件、是非取りたいな〜・・・。何とか頑張りたいところです!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: