2018年05月20日

23区内のノールック買付物件をルックした。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。今日は新横浜へ。ちょっと遠いのよね、うちから新横浜って。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は東京8棟目の内覧会を開催したり、フン様ニーノさんが東京に来ていたので

飲みに行ったりと忙しい一日でした。そしてその合間を縫って、明日決済予定の

東京9棟目(仮)の内見をしてきました。



東京9棟目(仮)は、お得意のノールック買付を発動させました^^;

だって、土地として魅力があったんですもの。買付が通った後、風呂無しであることを

知ったくらいの勢いでした。ニーノさんに「物件の持っている『気』とかがわからない

状態で買付入れちゃダメだよ!」と諭されましたが、それでもノールック買付しちゃう

私なのでした。



この間、ヒロ君とゆうさんもノールック買付していたので勝手に親近感を覚えましたが

ゆうさんに「仲間ですね!」とメッセージしたら「普段はノールックしません」と

仲間であることを拒絶されました(笑)



いいもん、今後も誰がなんと言おうとノールッカ―で行くもん!

見に行く暇ないんだもん(言い訳)



話が逸れましたが、とりあえずノールック買付物件をルックしてきました。

(振られても懲りずにヒロ君とゆうさんリスペクトです、タイトルも含め)



この物件は、業者さんが転売用に仕込んだ物件です。利益は勿論乗ってると思いますが、

それでも土地値以下。かつ、所有権で角地で6m弱の道路に北面で接道しております。

そして23区内駅徒歩6分。なにこの新築用地って感じでしたよ。場所もある程度の

イメージはつくエリアでしたので、ルックしてる暇があったら買付を書け!という

感じでした。



ただ、テナントが入っている物件なので、テナントさんが抜けるまでは新築にするのは

難しいだろうと考えておりました。それまでの間は築古の状態で回す必要がありますが

この物件はその状態で回しても余裕で満室想定利回り15%です。どう転んだとしても

負ける要素はない、と判断しました。



外観だけは買付を入れて指値が通った後にルックしましたが、中はノールック。

今回、初めて中をルックしました。同行いただいたのは、東京3棟目、東京4棟目、

東京8棟目のリノベーションをしていただいた頼りになる施工業者の社長さんです。



将来的な新築にする時にどうかという観点、今の内装をリノベしてとりあえず貸すと

いう観点、建物の状態から見る課題などを確認していただきました。



私の意向は、いずれ新築にするのだから、今までのリノベみたいにコストをかけて

新築同様に仕上げると、取り壊すまでにコストを回収できなくなるというのは困るので

リフォーム費用見合いだけどそれまでに回収できるくらいの予算で進めたい、という

形です。極論を言えば、ボロいものをボロいまま貸してしまうのが一番いいくらいです。



これに対して、施工業者さんとしては「水廻りだけちゃんと綺麗にして、それ以外は

最低限の表層リフォームで貸す」案と「がっちりフルリノベ」案の2つくらいを

検討していただくことになりました。風呂がないと客層が狭まるから、それだけは

追加しておいた方がいいんじゃない?という意見です。



出てきたコストと家賃がどのくらいアップするかのシミュレーションで、どのくらいで

そのコストを回収できるのか?最終的な利回りはどのくらいになるのか?というところを

見積が出てきたら確認したいと思います。



そして更に悩ましいのは空室になっているテナントスペース。前に借りていた方は

スナックを経営されていたようで、内装がスナック仕様です。まあ内装自体は

スケルトンにしてしまえばいいのですが、テナントさんを入れてしまうと結局建て替えが

できなくなってしまいます。テナントの立ち退き交渉はとても大変で、業者さんも

できればやりたくないと言っているのを耳にします。



住居に転用することも考えていたのですが、施工業者の社長は「スペースマーケットで

時間貸ししたら?」と。なるほど、確かにそれは悪くはない選択肢かもしれません。

とにかく強固な賃貸借契約を締結せずに、収益化する方法を考えたいと思っていますので

時間貸しのような形は理想です。



まあでも、このスナックの内装のまま時間貸しするわけにはいかんだろうなあ。

そして立地的に場所貸しするほどの優位性はないと思うので(駅徒歩6分は遠いし

駅自体もマイナーなんです)、本当に埋まるの?という点は疑問符がつきます。

まあでも失うものがあるわけじゃないし、やってみるのもいいかな?



そしてこの土地を新築にするとどうなるかも聞いてみましたが「S造かRC造で

5階建くらいまで行くんじゃないかな」とのこと。都内に土地から仕込んだ新築か〜。

5階建だとエレベーターが必要になっちゃうけど、そこまでの土地ではないから

4階と5階のメゾネットにしたらいいかなー。20平米を4部屋か、25平米を

3部屋か、どっちがいいかなあ。1階はテナントにした方がいいのかなあ。

夢と妄想が膨らみます。これだけでご飯2杯くらい食べられそう(笑)



そんな夢のある東京9棟目(仮)、決済はいよいよ明日です。楽しみです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: