2018年05月10日

初期費用の低減を検討する。

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東京8棟目に関して、募集条件の見直しをかけてみようかなと思っております。

管理会社さんからの報告があったので、少し考えてみよう、と。



東京8棟目に関しては、現地にチラシを置く話とか、ちょっと変わった賃貸募集の

サイトへの登録をする話とか、現場にテプラで貼り付けていただいていた部屋番号と

募集図面の部屋番号がずれていたという話とか、落ち葉問題で定期清掃のお見積を

お願いしたいとか、近隣の方からのご指摘事項に関してどうしたものか悩んだりとか、

なんだかんだと色々なやりとりをしております。



そんな中、昨日来たメールには、賃貸担当者が仲介業者さんから聞き出した募集条件に

関しての懸念点の説明がありました。こういうの、特にこちらから要求しなくても

自発的に書いてくださるのはとてもありがたいです。これから閑散期に入るので、

もう少し条件緩和してでもある程度埋めないといけない時期に来ておりますから。



その内容としては、初期費用を軽減してはどうかというご提案でした。



現在の募集条件は、ペットを飼うことが前提であることから部屋が劣化するリスクが

高いことや、ある程度属性がいい人に入ってほしいということ、コンセプトに特化した

物件なので初期費用が高くても入りたいニーズはあるだろうということなどを勘案して

敷金2ヶ月、礼金1ヶ月という設定にしております。かつ、ペット2匹まではこの費用で

良しとしていますが、3匹目以降は1匹ごとに追加の敷金をいただく形にしています。



例えば、ペット多頭飼いということで興味を持ってアクセスいただいたとします。

ペット3匹飼いたい方だったとして、敷金3ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、

仲介手数料、火災保険、保証会社の保証料など諸々ひっくるめて考えると、

一人暮らしにしてはかなり負担の大きい金額になってしまいます。



管理会社さんとしては、この点を少し改善して、初期費用の低減を図ってはどうか、

ということを仰ってくださいました。例えば以下のような案です。



・礼金をゼロに削減

・敷金の追加上限を設ける

・入居時の敷金は2ヶ月に固定、ただし全額償却



確かにこの辺を設定することで、初期費用のハードルが下がり、コンセプトに合った

多頭飼いをしている方を取り込みやすくなるのかもしれません。先日引越をするという

ことで相談してくれた友人は、2人暮らしで初期費用50万以上になるのを見て

「ちょっと高いんですよ」と言ってました。それを考えると、単身で50万という金額は

かなりの負担になるのだろうなということは納得です。



ペットを飼っているお友達(30代独身女性)にも一般的な感覚をヒアリングしました。

やっぱり50万は高すぎて手が出ないということで、初期費用分割払いとか礼金ゼロとか

そういう形での低減ができる物件を優先的に探すと思う、とのことでした



よし、低減の方向で考えましょう。

では、どうやって低減するかです。



多頭飼いを推奨ということにしていますが、多頭飼いになるとその分建物劣化の

リスクが高まるのは事実です。だから、飼育頭数に応じた従量課金(?)という

概念は、入居されている方の間での公平さを期するためにも維持したいところです。

となると、敷金の追加上限という案は難しいかな、と。

上記考えからすると、入居時の敷金を固定するのも公平性を欠く考え方なので

やや悩ましいところではあります。



オーソドックスなのは礼金ゼロというプラン。

しかしそれだけだと、仮に5匹ペットを飼いたい人がいたら焼け石に水。



そこで、従量課金の考えを維持しつつ、よりお手頃な価格でご入居いただくために

私の考えたプランは以下です。



・敷金1ヶ月、礼金1ヶ月でペット2匹まで飼育可能

・ペット1匹追加ごとに敷金0.5ヶ月追加

・ただし敷金は全額償却とする



敷金を全額償却とする代わりに、1匹1ヶ月の考えを1匹0.5ヶ月に改める。

これによって、初期費用は軽減できますが、こちらは償却となる敷金を確実に

原状回復に充当することが出来ます。



この内容だと、3匹飼いたい人の負担は、敷金1.5ヶ月、礼金1ヶ月、前家賃1ヶ月、

仲介手数料、火災保険、保証料ということになります。1.5ヶ月分の初期費用低減と

なるので、ハードルが低くなると思うんです。ペットを増やしたい時の費用負担も

軽減されるので、長期的に見て悪くないかなと。敷金償却なので、平準化すれば

普通に敷金を取ったり取らなかったりする時と変わらないと思いますし。



あとは、初期費用を家賃に織り込むか、分割払いにするかというオプションも

つけてみようかと思います。



これらの内容を管理会社さんに相談して、形にしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
見せ方は大事ですよね。
同じ条件だけど、共益費を高くして、家賃を低くく見せるなんていうのも一つの手法ですよね。
Posted by じゅん at 2018年05月11日 07:13
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