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借入額がいくらだからすごいとか、そういうのってあまり意味ないよねと思う私です。
懇親会とかで初めてお会いした人とかと話をすると、割とよく「何棟くらいお持ちに
なっているんですか？」「借入いくらくらいなんですか？」という質問をされることが
あります。そして皆さんけっこうパッとそれに答えているのですごいなあと思います。
私、本当にそういうの覚えてなくて、いつもその場で計算するんです。棟数や部屋数、
借入額にあまり興味がないというか。そんなん別にどうでもいいじゃないかと思って
しまうところがあります。だって、不動産賃貸業の目的や購入している物件の場所、
間取りなどによって、何が指標になるべきかが変わるじゃないですか。
例えば、以下のような２人がいたとして、パッと聞いた感じどちらに対して「すごい」と
感じますか？
１．３棟６０部屋保有、借入金８０００万
２．１棟１部屋保有、借入金１０００万
規模的には１の方の方が立派に見えると思った方、多いのではないでしょうか。
では、ここに家賃収入の情報を加えてみましょう・・・
１．３棟６０部屋保有、借入金８０００万、満室想定時賃料収入７２０万
２．１棟１部屋保有、借入金１０００万、満室想定時賃料収入７２０万
一気に印象が変わったのではないでしょうか。２の方、やり手に見えてきませんか？
イメージ的には、１は賃貸市場が崩壊して需給バランスが完全に供給サイドに偏った
賃貸経営がとても大変な場所にス●ガのオーバーローンで購入した人、でしょうか。
２は東京都港区のいい場所にボロ戸建を自己資金で購入して、内装費だけ借入をして
シェアハウスに改装して運営している人、といったところがモデルケースです。
資産性も税務体質も明らかに２の方がよさそうに見えてきませんか？
パッと聞いてその人の規模をざっくり図るとか、社交辞令的に話の振り出しとして
使うとかなら、こういう話も大いにありだと思います。ただ、借入がいくらとか
何棟何部屋持ってるとか、そんな指標だけで相手のことをわかった気持ちになって
「すごい人だ」とか考えるのは止めた方がいいと思うのです。だってそんな情報は
上記の例みたいなケースであれば何の意味もありませんから。
その方の経営状況は「借入額」「家賃収入」「キャッシュフロー」を聞かずして
判断することはできないのだと思います。だから「借入額」「部屋数」だけ聞いても
あまり意味がないと思うのです。借入額が大きくても利回りが低ければ儲からないし。
でも借入期間が長くて借入金利が低ければ儲かるかもしれません。だからそこまで含め
判断するなら、キャッシュフローを聞くのが一番手っ取り早いのです。
でも話をしていると「借入額が大きな人は優秀な人」みたいなイメージを抱く方も
多いような気がしています。もうね、ほんとそんなの意味ないと思うんですよ。
資金調達が上手なのと、不動産賃貸業でキャッシュフローをきちんと築いているのとは
意味が違います。借金しまくっている私が言うのだから間違いない（笑）
あと、その回答している数字も、あなたが期待している数字なのでしょうか。
例えば私に「借入いくらですか」と聞いたとしましょう。
以下の回答、全て真実です。
１．私の借入額は７．５億です
２．私の借入額は５．８億です
３．私の借入額は３．３億です
４．私の借入額は２．４億です
５．私の借入額は１９００万です
１〜５の回答が全て真実だという根拠を以下に示しましょう。
１は「今後取得予定物件や自宅なども含めた、個人＋仙台法人＋東京法人の」借入額
２は「個人＋仙台法人＋東京法人から自宅とフィリピンを除外した既存の」借入額
３は「仙台法人の既存の」借入額
４は「個人事業主＋東京法人から自宅とフィリピンを除外した既存の」借入額
５は「東京法人の既存の」借入額
どんな枕詞をつけるかによって、その意味は変わります。
質問する側は恐らく「２」の意味で質問する人が多いことでしょう。
でも回答する側はそれを恣意的に捻じ曲げることができるのです。
本当はそんなに借りていなくても、借入できるのは決まってるし、相手が借入額が多いと
神扱いしてくれるようだから、まあいいだろうと考えて
とどや顔で言うこともできるのです。
高額塾の先生の「借入額●億」は、もしかしたら「生徒さんの借入額も含めて」
回答しているかもしれません。なんとなく、自分の考えと合致しているはず、と
勝手に解釈することで、いろいろと間違った解釈になっている可能性もあります。
暗黙の前提条件ではなく、きちんと前提条件を合わせた会話をすること。
人を見たら疑ってかかるべし、９割は悪人、などと揶揄されることもある不動産業界を
食い物にされないように歩くには、まずそんなところの心構えが必要かもしれません。
純真無垢な初心者の方は大いに気を付けましょう。
・・・今日のブログ、フ●ーザ様の画像を使いたかっただけだろって！？
ソ、ソンナコトハナイヨ（白目）
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