2018年04月21日

「できちゃった婚」的な感じで札幌物件の購入へ。

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札幌にて、札幌8棟目(仮)の契約をしてきました。

良い子のみんなは真似しちゃいけない事例です^^;



物件情報の入手経路は、札幌7棟目の仲介業者さんからでした。この業者さんは

ちらほらと物件情報を投げてくれるので、都度検討して要否を返しております。

まめにフォローしてくれるのでありがたいです。



今回は、管理物件のオーナーさんが売りに出しているのでどうか、という話でした。

平成初期築のRCで、表面利回り9%半ばくらいでした。微妙な駅だけど駅からは

かなり近く、ファミリー間取りであることはプラスと思いました。札幌7棟目にも

近いので、まあそういう意味では悪くないです。そして札幌7棟目と同じファミリー向け

間取りとはいえ、築年数がだいぶ違うので競合にはならないというのも好印象でした。



駐車場が足りないので、母子家庭の生保の方を中心に受け入れることができれば、

それなりにきちんと回ってくれそうな印象でした。ただ、部分的にある単身間取りは

苦戦しそうな気がした次第です。



今のオーナーさんが割ときちんとメンテしてくれていて、あとお金がかかりそうなのは

外壁塗装くらいというのも印象としては良かったです。

他方、募集に関しては家賃も微妙で広告料も妙に多く、むしろなんでこの広告料で

埋まらないんだろう?という感じでした。いろいろとちぐはぐな感じを受けました。



正直、この年式だと購入したら出口が取れないので、利回り12%以上は確保したい。

でもまあそんな指値、今どき通るわけないしねえ。じゃあ最低限10%以上の利回りに

ならないことには購入なんて無理ですよ、という内容で返しましたところ、10%なら

交渉できるかもということでしたので、それでしたら一応検討はしますよと返答。



このくらいの物件だと、なんとなく札幌6棟目に融資してくださった金融機関さんは

興味を示しそうだなと頭に浮かんだので、指値が通る保証もないから姿勢を見る程度に

打診してみようかなという感じで、金融機関さんに情報を投げました。しばらくお話を

していなかったので、今の融資姿勢はどんなもんなんだろうというところを把握する

あて物としてはちょうどいいかな、と思ったのです。



金融機関さんの融資姿勢としては、新規は厳しいけど既存の顧客には引き続き融資を

出しているという話でした。その流れで、私が今回持ち込んだ物件も検討できますと

回答してきた次第でした。そうか、意外と積極的にやってるのね。



その回答を受けて、仲介業者さんに状況を説明して「指値が11%くらいになるような

指値が通るなら購入検討します」と返答。交渉して貰った結果、10%ちょっとまでは

指せるということで落ち着いたので、もう一声ほしいなあという感じはしたものの、

またいつ融資姿勢が変わるかもわからないし、もし好条件で引けるなら考えようかと

思い、一旦10%になる価格で金融機関さんと話を始めた次第です。出口がないので

もっと安く買わなきゃだめだよなと思いつつ、まあ死ぬことはなさそうだからそこは

甘く見ちゃおうか、と(真似しちゃいけないポイントその1)。



えー、この段階で全て写真でしか見ていません(真似しちゃいけないポイントその2)。



この利回りで充分な収益を得ようと考えると、どうせ再販が難しいだろうと思われるので

融資はとにかく長く引くべし、と考えました。ま、言うだけならタダでしょうと思い、

金融機関さんには「30年、フルローン」を希望しました。外壁塗装が必要なのと

今年の目標を考慮ると自己資金は温存したい、耐用年数を大きく超過するけどCFが

出やすくなる30年融資で残債の減りは度外視して持ち切り、というプランです。



自分で書いてて「こんな条件で今どき出すわけないよね〜」という気持ちもありました。

あくまで当てブツの感覚だったので、この条件でぶつけてどこまで引き出せるかな?

ダメなら融資条件が良くなかったから買えませんって言えばいいかな?みたいな

気持ちも正直ありました。買えなくても特に大きな後悔はないし・・・^^;



そんな感じで、審査開始から2週間以上経過。仲介業者さんから「どうなりましたか?」

と聞かれ、ああそうか、審査に出していたなあと思い直して金融機関さんに連絡を

取りました。この週は元々札幌出張をすると決めていたタイミング。仲介さんとしては

そのタイミングで決めたかったのでしょう。



金融機関の担当さんに連絡すると「審査の件ですよね、遅れており申し訳ありません」と

切り出されました。そして方向性の話がありましたが、支店レベルでは取り上げ、

本店担当者レベルでも取り上げで進んでおり、本店最終承認者のところまで来ている、

とのことでした。なんか思ったより全然進んでる。



ちなみに条件はどのようになりましたか、と確認したところ・・・

金利は要相談だけど、金額や期間については希望通りの内容で最終承認まで進んでいる、

という回答。え、まじで!?札幌4棟目の時は新築なのに25年しか出して貰えずに

CF出ないなあとぼやいていたのに、なにこの融通の利く感じは。

嬉しいとかでなく、なんか普通に「びっくり」という感情に支配されました。



まあ無しではないかな〜くらいの感じで当ててみたんですけど、ここまで本気で

金融機関さんに取り組んでいただいた以上、こちらもそれに応えないくてはなりません。

本部稟議まで通したのに「やっぱや〜めた」とか言い出したら、信頼関係を棄損します。



返済比率も50%を切る計算なので、まあ最低限のところはクリアできるでしょう。

この話、進めさせていただきます。



そして昨日、金融機関さんにお邪魔して最終的な結論を伺いました。

本部の最終承認者も取り上げということで決定し、融資の内諾が出たということです。

条件は変わらず30年のフルローン。金利は札幌6棟目と同じということになりました。



札幌4棟目を売却した時のお話から、当分新規融資は難しいだろうなあと思って

おりましたが、そこを跳ね返して進めてくれた担当の方には感謝しております。

売却や定期預金の解約など、後ろ向きな話にも嫌な顔一つせずに丁寧に対応して

くださるので、いつもありがたいと思っています。



その足で物件の現地調査を行い、想定していたレベル感であったことを確認。

部屋の陽当たりがちょっと気になりましたが、まあ何とかなるでしょう。

外壁塗装は今後数年以内に実施が必要で、屋上はもうしばらく大丈夫そうでした。



ゴーサインを出して、そのまま売買契約と手付金の入金を済ませ、管理関係の話を

少しして(今回は仲介業者さんがそのまま管理会社さんになります)、今後の段取りを

確認して・・・この日は終了しました。



なんかこう、気分は「できちゃった婚」って感じです。

何かそういう縁があったということでしょう。こうやってスムーズに話が流れると

言うことは、それなりの縁があったということなのかもしれません。



まだ埋まってない空室もいっぱいある中で、新たな管理会社さんとの関係の構築は

負荷がかかるのですが、その辺もきちんとやっていかないとですね。頑張ります。



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posted by ひろ* at 12:34 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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