2018年04月14日

外構工事分の融資と用途変更と写真撮影と。

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東京8棟目、現在外構リニューアルの真っ最中です。

そんな中で最近起こった出来事など。



今回の物件、正直なところ私的には仕上がりのお値段が当初想定予算をオーバー気味。

アパート棟の費用が想定の倍近い値段になりました。想定が甘かったと言えば、

それまでかもしれませんが、ある程度出来上がっている感じを受けたので、そこまで

大きく修繕する必要はないだろうと高をくくっておりました。



でも実際に信頼している施工業者さんに見ていただいた結果、後々のことを考えたら

工事費をかけてきちんとやった方がいいよ、という助言をいただきました。

社長自身も不動産投資家として、自社で物件を買って直して貸して売って、という

一連の流れをやっています。だから、工事が欲しくてふっかけている業者さんとは

違う目線で助言してくださっているのはわかります。中途半端に金をかけて、

結局あとからいろいろ不具合が出たり、入居が決まらないのが一番たちが悪い、と。



信頼している人のアドバイスですから、やっぱりその通りにしたいと思うわけです。

それに、資金に関しても施工会社さんの斡旋で、信販会社さんを紹介いただきまして、

追加された分まできっちりと用立ててくださいました。ここまでフォローして

いただけるのは本当にありがたい。



まあとにかく、そんな感じでちょっと予算オーバーなんです。利回りも借地なのに

毎月の借地料を差し引いた表面利回りは10%を切ってしまいました。

借地なら10%以上欲しいところでしたが・・・



えっと、何の話をしようとしていたんだっけ。そうだ、最近の動きの話だった。

前置き長すぎた。



外構部分は自己資金で対応しようと思っていたのですが、納税資金等でけっこうお金を

使ってしまいました。手元資金もうちょっとほしいなあと思ったので、東京8棟目の

購入資金を融資してくださった金融機関さんに冗談半分で「外構部分とか追加融資の

相談に乗れませんか?」と振ってみたら、ノリノリで「是非お願いします!」ですって。

恐るべし、融資モンスター!



さすがにプロパーだとキツイので、保証協会を使いたいと言っておりますが、

当方としては特に問題なし。金額は外構工事の分で、最大10年ということでした。

キャッシュフローが悪化するけど、まあ10年引けるなら良しとするか。

というわけで、週明けにでも申込に行ってこようと思います。



それから、この金融機関さんには「建物が仕上がった」ことを報告しなくては

なりません。なぜなら、登記簿に記載されている建物の用途変更をする必要が

あるからです。これも当初の融資条件として約束を取り交わしていた内容です。

賃貸物件として運用するなら、共同住宅に用途変更をしなさい、ということですね。



こちらについては、私が立会で司法書士さんが現地を確認、室内写真を撮影すること、

用途変更の工事が完了した旨の報告書的なものを施工業者さんにて発行する必要が

あるとのことでした。完了の報告書は施工業者さんと司法書士さんで直接やりとりを

していただく形で調整。あとは出張が多い私がどこで調整して現地立会をするか、

というところですね。そこは今後の調整事項です。



この金融機関さんとは、上記2つの話とボロアパートの購入の融資の話があるので

3つほどの案件を並走させている状態になります。やり手担当者さん、素敵です。

エリアがハマれば一番融資を引きやすいと言っても過言ではないかも。

(担保評価は渋めなので割安物件を持ち込む必要がありますけど)



それから、最近の出来事としては、募集用の写真をプロに撮影して貰いました。

過去にも何回か写真撮影を依頼しているノーブル―さんです。家具付の写真や

動画を撮影していただけるサービスで、いろいろと融通を利かせてくれる割には

サービス自体は割安という素晴らしい会社さんです。



撮影いただいた写真、早速ホームページにて掲載させていただきました。

家具付の写真って、実際に部屋に住んだ時のイメージが湧くからいいですね!

(本当は写真を載せたいけど、出先なので省略・・・)

管理会社さんにも送ったので、是非ポータルサイトに掲載してほしいところです。



さて、外構が終わったら本格的に募集ですよ〜!気合入れなくちゃ。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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