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札幌で、立地がちょっと微妙なファミリーＲＣ物件のご提案を受けました。
そして、試しにお久しぶりの金融機関さんに持ち込んでみました。
札幌７棟目を購入した仲介業者さんからは、その後もちょこちょこと提案が来ます。
築古好立地単身木造物件だったり、なぜか東京や新潟の物件だったり、利回りと立地が
微妙な大きいＲＣとか、三点ユニットの築古木造物件とか。
正直、どれも微妙な感じだったのですが、今回久しぶりにちょっと考えてもいいかな？
と思う物件が出てきました（と言っても、ものすごく良いわけではないんですけどね）
内容としては、札幌７棟目に割と近い場所に立地するファミリーと単身の混合物件です。
ファミリーの方が多めで、平成初期築のＥＶなし、小ぶりなＲＣです。
なんでも自社管理物件で、オーナーが売れるなら売ってもいいよと言っているとか。
ざっと見てみると、積算は売値の７掛けくらいしかありません。駅からは近いんだけど、
あまり人気がないＪＲの駅からなので、ものすごくいいという感じでもありません。
現状の稼働率は７５％と奮いませんが、まあここはいかようにでもなる気がします。
建物はだいぶいろいろと手をいれていて、屋上防水・受水槽関連・部屋の修繕などは
一通りやってあるということです。ただし外壁塗装は行っていない状態です。
全ての面において「ほどほど」な物件です＾＾；
じゃあなんで興味を持ったか？なんとなく指値がききそうな雰囲気を感じたためです。
紹介いただいたのはその仲介業者さんの管理物件なので、売主さんの状況などが
割と細かくわかります。その質疑応答の中で、もしかしたらという直感が働きました。
謄本を見ると、投資家さん御用達の某金融機関さんでした。最近話題のイケナイ手法を
使っていないとすると、抵当権設定額に０．９を掛けて逆算したら売買金額が出ます。
そこと今回の売出金額の差は１０００万以上。つまり、それだけ指値可能な余地がある、
と言うことになります。
そして、個人で取得しているにも関わらず、５年を待たずして売り出しているのは
なぜなのか？という点。ここについて確認したところ、お決まりの「資産整理」
などではない、なんとなく心情は理解できる理由を教えてくださいました。
それらの理由を勘案して、私だったら、たぶんこの辺まで値引しても売っちゃうかな？
と思えるラインを想像してみたところ、まあとっても良いというわけではないけど、
無しではないかな？と思える条件（利回り１０％以上）は見えた気がしたので、
あまり積極的にではないけど、試しに検討してみようかという気持ちになりました。
今は融資が締まってきており、自己資金をある程度入れないと購入が難しいという
一般的な方向性があります。ただ、ケースバイケースだと思いますので、取引行に対して
具体的な案件をぶつけることで、実際の融資姿勢を図る必要はあると考えます。
仙台法人で取引しているｏｒ取引を前提に会話したことがある金融機関さんのうち、
札幌にも支店があるところの今の状況は・・・
・某都銀さん：今年に入ってから遠隔地物件に融資しづらくなった
・某地銀さん（札幌７棟目借入）：前期決算が出るまでは新規融資は難しい
・某地銀さん（仙台１棟目借入）：全体的に不動産への融資が厳しくなっている
・某信組さん：条件次第で融資可能だが金利が超高いので高利回りじゃないと回らない
という感じで、どこもあまり旗色が良くありません。だからこれらの金融機関さんに
改めて持ち込んで姿勢を確認するということはしなくていいかな？と考えています。
その観点で言うと、最近あまりそういうヒアリングができていない金融機関さんが
あることに気が付きました。どこかと言うと、札幌６棟目の購入時に融資してくださった
金融機関さんです。ここはその時の物件でも耐用年数を超過した融資をしてくれたので
今回も２０年オーバー（できれば２５年とか３０年とか）で引っ張れるなら、そこそこ
ＣＦは生まれるのではないかと考えました。
※ただし、融資を長く引っ張ると出口が取れない物件になるので良し悪しではあります
早速その金融機関さんに連絡を取り、かくかくしかじかでこんな案件があるけど
興味ありますかと振り出したら「そういう相談なら大歓迎です」「新規取引は厳しめに
判断していますが、ひろ＊様は既存取引先なので今まで通り審査します」とのこと。
個人でしか取引していないため、仙台法人との取引も検討して貰えるかと聞いたら
「可能です」ということでしたので、今回の物件情報を出してみることにしました。
１年前に札幌４棟目を売却した際に、本部が激おこだと困っていたはずなのですが
ある程度期間が過ぎて忘れてくれたのかな？それとも本部に持ち込んだ段階で
改めてダメ出しされるのかな・・・＾＾；
こちらの金融機関さんもとうとうメールを使えるようになったということでした。
早速物件資料やら個人および法人の現在の状況などメールで連携しました。
いくつか質問が返ってきたので、それらにも回答。まずは支店さんとしてこの案件に
取り組めるのか取り組めないのかを判断してください、としました。
もしある程度の融資が支店として検討可能ということになったら、本格的に売主さんに
価格交渉を仕掛けるつもりです。ものすごく欲しいというほどではないので、
ダメならダメで全然かまわないし、融資額が伸びなければ自己資金は入れずに撤収の
想定です。さてさて、どうなるかな〜。
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