2018年03月20日

駅力がまぁまぁ高い都内某所で物件調査し、指値を入れて玉砕する。

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借地で指値が通れば面白そうな案件があったため、現地を見てきました。



今回見てきたのは、都内の借地の戸建です。都内では小さめの案件をよくやってます。

大きな案件もやってみたいけど、中古だとそれに見合うものがなかなか出てこないし、

新築は土地探しの習慣がまだ作れていないので、どうしても今までやっていたことの

延長である中古のリノベーションが主になってしまいます。

願望としては、都内でも新築とかやってみたいんですけどねえ。



今回は駅力がローカルながらそこそこ駅力高めの物件です。徒歩10分圏内なので

数字の上での立地のスペックは間違いがない物件です。ただ、ちょっと希望価格より

高めなので、もし取り組むなら指値が通ることが必須だなという印象を持っています。



事前にいつもの一級建築士の先生と話をして、立地的にはいいよねということで

まずは問い合わせようという方向になりました。戸建をニコイチのアパートに変更しても

面白そうだし、戸建のまま貸しても、まあ何とかなるかなという感覚はあります。



まず、問い合わせ時に戸建をアパートにすることはOKか、その際に増改築承諾料などは

かからないか、という点を元付業者さんに確認しました。第一声としては「同じように

アパートへの改装可否を質問されたことがあり、地主さんはアパート化NGと判断されて

いたので、アパートにするのは難しいと思うが聞いてみる」ということでした。

増改築承諾料はさほどうるさくないから大丈夫だと思う、との発言もありました。



地主さんとの話がこうやってできるということは、今回の業者さんはたぶん元付ですね。

話が早くていいです。



問い合わせの返事を待っている間に週末到来。少し時間がありそうなので、現地を

見てくることにしました。珍しく買付を入れる前の現地確認です(笑)



駅から10分以内でしたが、途中からアップダウンが結構出てきたので、単身の方は

ちょっと敬遠するかもなあと思いました。ファミリーだと奥様の住環境が重視されるので

多少アップダウンがあってもご主人は我慢するだろうというイメージがあります。

なんとなく、アパートにするより戸建で貸した方がいいのだろうという感じがします。

(アパートにすると用途変更も必要になるでしょうし)



現地では中のチェックはせず、周辺環境をざっと見て回りました。

戸建から直接見えるわけではないものの、近所に墓地があるのがややマイナスです。

高台にあるので、目線は気にならずプライベート感があるのはプラスと思いました。



外壁は購入後に塗装が必要と判断しました。壁が粉を吹いてます。チョーキングが

発声しているので、今のうちにやっておかないと建物が傷んでしまいそうです。

チョーキング出てる

↑壁をこすると白く手が汚れるので塗装が劣化していると判断↑



検討した結果、2割ほど指値を入れて購入できれば、そこそこ面白い感じに仕上がると

予想をしました。外壁と室内のリフォーム(住宅設備を総入れ替えするイメージ)で

だいたい300万くらいの予算を見ておけば何とかなるかなという前提のもとに、

利回り12%以上(地代を除いての利回り)を狙うとそのくらいの指値になる感じです。

アパート化するならもう少し高くてもいいかもしれませんが・・・



そして後日、仲介業者さんから連絡がありました。アパート化はNGで戸建として

賃貸するのはOKということでした。となると、先日計算した価格で指値するしか

道はないですね・・・。



このタイミングでどこまでいけるかわかりませんが、こちらの考えている指値の話を

仲介業者さんに切り出したところ、まだ売り出したばかりだから様子見にさせてほしい、

と言われてしまいました。内見や問い合わせも増えている状況なので、指値の交渉は

今の段階では受けづらいようです。まあそりゃそう言われるのも仕方ないですね。

もし下がるようなら連絡をください、ということにして電話を切りました。



場所は悪くないから、もう少し指値を緩めにしてもいいのかもしれません。

表面利回り11%くらいでもいいやと割り切れれば、現実的な指値の幅になります。

でも借地権だし、そこまで深追いしなくていいよなあ。所有権ならまだしも。



あ、東京の物件を管理して貰っている管理会社さんに、この物件の家賃査定して貰って

自分が思っている家賃より上振れするかどうかを聞いてみようっと。その結果次第で

もう少し高めに買ってもいいかどうかを判断できそうです。



基本的には、今回の物件は「指値が通らず玉砕」ということになりました。

ただ、もう少しだけ調査を続けて、これ以上動く価値があるかを見極めようと思います。



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posted by ひろ* at 06:57 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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